投资要点

    　　公司发布2020 年前三季度业绩预告，预计公司2020Q1-Q3 归母净利润3.2亿元-3.4 亿元，同比增长131.32%-145.78%；预计2020Q3 归母净利润1.4亿元-1.6 亿元，同比增长164.04%-201.41%，主要由于去年12 月起招商物业纳入并表范围。其中，1-9 月，公司物业管理业务归母净利润同比增加2.5亿-3 亿元，资产管理业务受疫情影响下滑，归母净利润同比下降0.8-1 亿元。

    　　正文：

    　　公司物管业务持续增长，可比口径下前三季度物管业务净利同比增长47%-65%。1-9 月公司物管业务较去年同期净利增加2.5-3 亿元，估算前三季度公司物管业务归母净利润为4.04-4.54 亿元，按可比口径计算同比增长47%-65%（考虑招商物业与中航物业并表因素）。估算三季度物管归母净利为1.48-1.98 亿元，可比口径下同比增长59%-113%，公司物管业务保持高增。

    　　公司资管业务受疫情下滑，目前经营正逐步恢复。受疫情影响，公司购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，预计前三季度资管业务净利润同比下降0.8-1 亿元（2020H1 资管业务同比下降0.6-0.8 亿元）。随疫情防控常态化，公司经营逐步恢复，截至2020 年6 月，资管业务客流已逐步回升至去年同期的80%，九方资管管理面积近100 万平米，持有物业可出租面积56.1 万平米，总体出租率为95%。此外，借助招商蛇口的商办项目托管，资管业务未来有望稳定增长。

    　　公司整合加速，推荐逻辑持续兑现。上半年公司进行组织架构调整，实现总部对业务的统筹管理，统一标准，提升管理效率、服务品质和业务规模。当前公司中后台整合加速，整合初见成效。上半年公司期间费用率下降约6 个百分点，公司有息负债规模自2016 年一季度123 亿高点持续下降17 个季度，未来融合融效效应将进一步显现。

    　　投资建议：物管行业处于成长初期，公司定位央企物管旗舰，未来利润水平具备较大提升空间且操作路线图清晰。预计公司2020、2021 年EPS 分别为0.58 元、0.76 元，按照2020 年10 月14 日收盘价，对应PE 分别为45 倍，35 倍，给予“审慎增持”评级。

    　　风险提示：资源整合较慢，公共卫生事件导致成本上升。

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