核心观点

    　　公司10 月14 日发布业绩预告，预计1-3Q2020 实现归母净利润3.2-3.4亿元，同比增长131%-146%。公司物管业务延续亮眼业绩表现，净利润同比增速预计较20H1 进一步提升；中标捷报频传，保持非住宅物管领先优势。我们维持20-22 年EPS 0.58、0.81、1.13 元的盈利预测，目标价37.64 元，维持“买入”评级。

    　　物管业务延续亮眼业绩表现，净利润同比增速预计较20H1 进一步提升根据业绩预告，公司1-3Q2020 物业管理业务归母净利润同比增加2.5-3亿元。去年同期公司物管业务净利润为1.41 亿元（仅包括中航物业，招商物业尚未并表），则公司1-3Q2020 物管归母净利润约3.91-4.41 亿元，对应Q3 归母净利润为1.35-1.85 亿元。我们预计物管业务净利润同比增速较20H1 的37%进一步提升：招商物业19H1、2019 全年净利润分别为0.82、1.94 亿元，假设1-3Q2019 净利润为（0.82+1.94）/2=1.38 亿元（物管公司单季度净利润差异通常不会太大），则中航+招商物业1-3Q2019 净利润为2.79 亿元，那么公司1-3Q2020 物管净利润增速为40%-58%。

    　　中标捷报频传，保持非住宅物管领先优势

    　　根据公司官网，Q3 公司相继中标华为北京基地M 区、天津讯飞智汇谷园区等园区项目，清华大学紫荆学生公寓、中央美院中法学院等高校项目，招商证券大厦、工商银行重庆分行等商写项目，非住宅拓展成绩斐然。但考虑到公司项目跟踪周期通常为6-8 个月，疫情对于项目拓展的影响或将在下半年有所显现。

    　　资管业务拖累业绩，经营正在逐步恢复

    　　根据业绩预告，公司1-3Q2020 资产管理业务归母净利润同比下降0.8-1亿元，主要受到疫情影响购物中心客流和自持物业租金同比有所下滑，目前经营正逐步恢复。

    　　物管再呈亮眼业绩，维持“买入”评级

    　　我们维持20-22 年EPS 0.58、0.81、1.13 元的盈利预测，21 年物管+资管净利润8.61 亿元。物管可比公司21 年平均PE 为28 倍（Wind 一致预期），考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒，我们认为物管+资管业务21 年合理PE 估值水平为42 倍，对应价值362 亿元，加上地产分部后整体价值为399亿元，目标价37.64 元（前值40.07 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。

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