公司 2016 年业绩低于预期，营收与利润同比均为负增长。 公司 2016 年实现营业收入 80.6亿元，同比下降 5%；归母净利润 5.14 亿， 同比下降 2.5%；销售商品提供劳务收到的现金 65.7亿元， 同比下降 12%。 业绩低于预期主要系公司去年主要集中精力于整合 ARC 业务， 同时项目结转比例较低所致（原预计归母净利润 6.2 亿） 。 公司扣非后归母净利润为 0.77 亿，同比降幅 62%。 非经常损益主要由长期股权投资确认的投资收益 3.4 亿构成，其中联营企业银亿永盛房产（公司间接持股 30%）贡献利润 2.2 亿元。 根据我们估算， 公司 2016 年销售面积在 16 万平左右， 结算面积 48 万平左右，已售未结算面积 53 万平左右。

受益于布局热点一二线城市战略， 公司盈利能力迅速提升。 2016 年房产销售毛利率为 31.5%，同比提高 9 个百分点；整体销售净利率上升至 8.9%。目前公司主要的项目布局于宁波（ 6 个）、上海（ 6 个） 、 南昌（ 4 个）、 舟山等地，上述城市在 2016 年房地产市场中均表现良好， 量升价涨。我们认为公司基于热点一二线城市的战略将保证其未来销售的稳定增长。

公司 2017 年施工规模与去年持平，预计地产业务规模保持稳定。 公司 2016 年新增建设项目12 个，在建面积 84 万平米，新开工 9.5 万平米，竣工面积 66 万平米。 2017 年初公司在建项目面积 27 万平， 计划新开工项目 89 万平，计划竣工项目 67 万平， 施工规模与去年持平。

公司合作开发项目比例增加， 2017 年少数股东权益比例提升至 28%。 公司在上海的项目基本都为合作开发， 其中与碧桂园合作临港项目浦东星作， 持股比例为 50%；公园壹号持股比例50%；金融湾持股比例 51%。公司今年 3 月收购获得宁波市火车东站地块 75%的权益，将与荣安地产合作开发。 未来公司还将以收购股权合作开发的模式继续在热点一二线城市布局。

公司资本结构有所优化，综合融资成本稳定在 8%左右。 公司 2016 年资产负债率为 74%，同比下降 3 个 pc。银行贷款平均融资成本在 6.4%左右，信托贷款 9%，债券 6.8%-8.2%。

ARC 资产重组顺利，将于 2017 年一季度并表。 今年 1 月公司以 5.91 元/股发行股份 8.4 亿股，成功收购西藏银亿持有的宁波昊圣 100%股权， 从而获得对 ARC 集团相关资产的控制权。被收购方西藏银亿给与业绩承诺： 2017-19 年实现净利润分别不低于 1.68/2.62/3.26 亿。此外， 公司控股股东银亿集团旗下的宁波东方亿圣于去年 6 月并购了比利时邦奇公司。比利时邦奇为欧洲着名汽车厂商 DAF 位于比利时的汽车变速器工厂，项目预计总投资 10.6 亿美元。该资产有望在未来注入上市平台， 公司主业将进一步聚焦于高端汽车制造业。

上调至增持评级，维持 2017 年盈利预测。 考虑到公司地产业务规模保持稳定， ARC 资产重组已成功完成， 同时比利时邦奇业务存在注入公司的可能性，我们将公司上调至增持评级（原为中性评级） 预计公司 2017-19 年归母净利润为 7.0/9.1/11.6 亿，同比增速 37%/30%/27%，对应 EPS:0.23/0.30/0.38 元。

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