原标题：加速产品迭代升级 新城控股从0到100的“商业运营经”

　　从行业“新秀”到行业“先锋”，长期以来，“住宅+商业”双轮驱动是新城控股(601155.SH)独特的战略优势。而在这一战略规划里，商业地产肩负着更多有关“未来”和“护城河”的筹谋。

　　从2012年新城旗下“吾悦广场”诞生，到现在全国布局140余座，新城控股用9年的实践和沉淀，逐渐形成了成熟有影响力的商业品牌。

　　新城控股集团董事长王晓松表示，购物中心承载着城市公共服务设施的重要职能。购物中心在线下消费流通中的作用越来越显著，尤其是“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，购物中心作为大型的、可以满足多种需求的实体消费平台，在促进城市功能提升、带动区域发展、引领消费方面将进一步发挥重要作用。“吾悦广场已成为当地的一张城市名片，受到百姓欢迎、市场肯定，实现了经济价值和社会价值的双丰收。”

　　在王晓松看来，新城的第一个15年主要靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来15年的利润则主要来自于商业管理。

　　日前，在由中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛”上，新城控股获评“2020中国商业地产公司品牌价值TOP10”“2020中国商业地产项目品牌价值TOP10”等多项殊荣。

　　打响产品升级战

　　2019年底，新城控股召开了至关重要的关于企业战略方向的2020年度“零号会议”。这场会议再次明确了新城控股的长期战略目标：要做基业长青的百年老店。也是在本次会议上，围绕着要做百年老店的战略目标，新城控股集团总部联合旗下三大事业部，通过梳理各自之前还未解决的经营痛点，聚焦产品力、营销力、运营力，形成了十二个重大经营战役，并且下定决心，在今明两年将痛点问题一一解决。

　　作为十二大战役之一，凝聚新城商开团队大量心血和汗水的产品升级战役，引领生活方式及商业未来，助力集团高品质之路。

　　新城控股商业开发事业部首席设计师余效恩表示：“产品升级战役自今年4月份正式启动，是涵盖价值体系、购物中心、室外共享街区、品质化住宅等产品的全方位升级。新城自2008年开始进军商业地产以来，创新是核心竞争力之一，新城商业产品也紧随时代和行业发展趋势，历经多次迭代创新。和以往的创新升级不同的是，此次产品升级最大的区别是体系化——不仅需要各类产品自身品质提升，更多是多业态产品的综合成果的飞跃，明确吾悦综合体的价值体系，重塑吾悦的社会责任及市场定位，以此完成了体系化的系统升级。”

　　为此，新城商开设计研发中心组织了多场专项会议，协同11个部门进行了调研和交流，从各个端口了解目前整个产品端的痛点，判断未来新城产品发展趋势，对整个价值体系和产品体系进行了梳理和升级。

　　来自新城控股官网的数据显示，截至2020年9月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到144座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内111个大中城市。未来，新城控股集团将继续致力于将“吾悦”打造成中国体验式商业领先品牌。

　　事实上，早在2008年，新城控股就将目光投向了商业地产领域。回顾过往的12 年，新城完成了商业地产从0到100的突破，在步入行业第一梯队的同时也历经了4代产品的迭代进化。

　　2009年，新城首次尝试商业产品，关注现金流的全销售商铺，内外双街式商业街区，采用无统畴招商运营模式，打造新城上街。

　　2011年，伴随着MINI MALL的尝试及百货落地，统一招商运营，新城万博百货首次亮相。

　　2012年，“吾悦”商业品牌诞生，住宅+MALL的产品组合，自持自营MALL应际而生，常州武进吾悦广场精彩开业。

　　2017年，新城控股提出吾悦4.0概念，在悦生活、悦空间、悦人文、悦生态、悦智慧等多个维度不断尝试与创新，凭借全新的设计理念与手法，打造了国内领先的新江南风格购物中心——镇江新城吾悦广场；深挖城市特色，打造东三省原创室内主题街区——长春时光引擎；将地域文化融入建筑设计中，创造出极具人文情怀的独特购物体验——常州天宁吾悦广场……从此“吾悦”正式步入快车道。

　　与此同时，围绕“让幸福变得简单”使命，新城控股将持续打造新城大服务体系——幸福360°。这指的是，对内建立“幸福植根力”组织管理体系，构建服务保障中台。对外从客户需求出发，围绕考量的深度、信息的纯度、服务的宽度、守候的温度四大维度，打造贯彻客户全生命周期触点服务“5+N幸福标准”。

　　新城基于业主在交付前后不同阶段需求关注变化，完善并不断创新客户触点服务。邀请业主化身幸福体验官参与工地开放活动，实现客户前置项目开发施工过程，以客户视角促进品质提升；交付半年内主动化身业主的“装修监理”，交付一年以上的小区推动“焕新计划”落地。实施调研问卷业主参与，实现童梦、活力、温暖、邻趣四大焕新幸福场景打造落地。并通过幸福会服务平台为客户提供预约交付、移动验房等便捷在线服务的同时，整合新城星轶影院、新城酒店等多元业态资源创造业主体验机会，持续打造幸福360°新城服务体系进化。

　　“市场对住宅和商业环境的品质要求不断提升，这就需要房地产企业加快产品迭代升级、提升建筑建造品质，尤其在绿色、环保、智能化这些领域加大创新力度，满足新一代消费者的需求。”9月23日，在2020中国品牌建设高峰论坛举办期间，王晓松接受媒体采访时如是说。

　　打造城市经典坐标

　　吾悦系产品从诞生至今，伴随客户心理、行为等需求的变化，一直在不断进化。“在吾悦不断升级、拓展的过程中，我们也不断在思考、尝试，希望每一个吾悦都是城市经典坐标。”余效恩说。

　　据悉，自年初正式启动，截至半年度末，产品升级战役的各类型创新产品初步成果已基本完成，这一成果既包括创新产品的推出，也包含设计标准的迭代。

　　在商区产品升级方面，新城推出mall+X，X业态指的是融入于购物中心的主题空间——吾悦少年宫和吾悦运动城，此外30套商业模型完成了迭代；

　　社区产品升级，完成了6套室外共享街区模型，致力于打造“五好街区”，同时完成32套公寓办公模型的迭代；

　　住区产品升级，重点打造吾悦住宅5.0，形成天空庭院系列等；

　　示范区产品升级，确立了示范区产品系一体化标准，完成了8大规划布局模型，细化吾悦专属动线——吾悦景廊的落地设想。

　　对新城来说，产品升级是需要坚持的长远规划。余效恩强调，目前只是万里长征的第一步： “任何的产品从图纸端到现场端，一定要经过这么一个过程，然后通过现场的试点、反馈，我们再来修正原来的成果，最终形成阶段性的适用标准。明年我们还会沿着这一套体系和方法再去做进一步的思考，不断地去让我们的产品迭代升级，它是一个很长远的工作，希望我们在每个阶段都能够形成新的思考。”

　　据悉，下一步，产品升级战役会进入加速试点和落地复盘阶段，新城控股商开事业部会挑选一些重点项目，在其中进行试点，推出mall+X、院街系列、住宅5.0等创新产品。

　　产品升级，伴随着新城商业的过去和未来。而每一座吾悦广场的开业，都将是外界对新城商业产品的全新检验。据悉，今年下半年，新城还将迎来两个A类店的开业，即苏州高铁吾悦广场和温州龙湾吾悦广场。

　　在设计和产品品质上，A类店代表了新城商业的新高度。其中，苏州高铁吾悦广场的定位堪称特别，它身处高铁新城百亿级的综合开发项目中，在城市设计上，项目成为连接高铁新城板块与相城区中心城区乃至苏州市中心的重要枢纽。此外，针对苏州发展古今交融的城市风貌特征，项目提取苏州地域文化“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合，同时还提取了苏州水乡的特色，为消费者打造了“空中平江路”，面向年轻人及苏州未来的消费潮流，定位全客层家庭式购物中心，开启未来苏州的商业新序幕。

　　温州龙湾吾悦广场则将是一座可以“翻越”的购物中心，从城市界面到水景广场，从景观连桥到退台花园，从屋顶公园到景观露台，从生态街区到东侧的“鳌娇街”，打造了一条半山半城的立体游览动线；屋顶取温州市花“茶花”为型，结合主题餐饮空间，形成了诗意的“温州之花”主题，立面提取“竹编”元素，构筑城市立体公园，打造兼具未来社区新理念的温州商业新引擎。

　　对于新城来说，产品创新永不止步。余效恩表示，未来，新城的创新更强调整合创新，以用户的需求作为推动力，而不是只关注技术本身：“关键在于创新的持续融合，通过并行的方法，充分依靠集团各板块、各中心通力协作，形成开放、交互的创新系统和持续的核心竞争力。从‘顶层设计’的角度加快创新资源整合，形成高质量创新合力。”

　　丰富吾悦价值体系

　　与此同时，围绕“让幸福变得简单”使命，新城控股将持续打造新城大服务体系——幸福360°。这指的是，对内建立“幸福植根力”组织管理体系，构建服务保障中台。对外从客户需求出发，围绕考量的深度、信息的纯度、服务的宽度、守候的温度四大维度，打造贯彻客户全生命周期触点服务“5+N幸福标准”。

　　新城基于业主在交付前后不同阶段需求关注变化，完善并不断创新客户触点服务。邀请业主化身幸福体验官参与工地开放活动，实现客户前置项目开发施工过程，以客户视角促进品质提升；交付半年内主动化身业主的“装修监理”，交付一年以上的小区推动“焕新计划”落地。实施调研问卷业主参与，实现童梦、活力、温暖、邻趣四大焕新幸福场景打造落地。并通过幸福会服务平台为客户提供预约交付、移动验房等便捷在线服务的同时，整合新城星轶影院、新城酒店等多元业态资源创造业主体验机会，持续打造幸福360°新城服务体系进化。

　　“市场对住宅和商业环境的品质要求不断提升，这就需要房地产企业加快产品迭代升级、提升建筑建造品质，尤其在绿色、环保、智能化这些领域加大创新力度，满足新一代消费者的需求。”9月23日，在2020中国品牌建设高峰论坛举办期间，王晓松接受媒体采访时如是说。

　　打造城市经典坐标

　　吾悦系产品从诞生至今，伴随客户心理、行为等需求的变化，一直在不断进化。“在吾悦不断升级、拓展的过程中，我们也不断在思考、尝试，希望每一个吾悦都是城市经典坐标。”余效恩说。

　　据悉，自年初正式启动，截至半年度末，产品升级战役的各类型创新产品初步成果已基本完成，这一成果既包括创新产品的推出，也包含设计标准的迭代。

　　在商区产品升级方面，新城推出mall+X，X业态指的是融入于购物中心的主题空间——吾悦少年宫和吾悦运动城，此外30套商业模型完成了迭代；

　　社区产品升级，完成了6套室外共享街区模型，致力于打造“五好街区”，同时完成32套公寓办公模型的迭代；

　　住区产品升级，重点打造吾悦住宅5.0，形成天空庭院系列等；

　　示范区产品升级，确立了示范区产品系一体化标准，完成了8大规划布局模型，细化吾悦专属动线——吾悦景廊的落地设想。

　　对新城来说，产品升级是需要坚持的长远规划。余效恩强调，目前只是万里长征的第一步： “任何的产品从图纸端到现场端，一定要经过这么一个过程，然后通过现场的试点、反馈，我们再来修正原来的成果，最终形成阶段性的适用标准。明年我们还会沿着这一套体系和方法再去做进一步的思考，不断地去让我们的产品迭代升级，它是一个很长远的工作，希望我们在每个阶段都能够形成新的思考。”

　　据悉，下一步，产品升级战役会进入加速试点和落地复盘阶段，新城控股商开事业部会挑选一些重点项目，在其中进行试点，推出mall+X、院街系列、住宅5.0等创新产品。

　　产品升级，伴随着新城商业的过去和未来。而每一座吾悦广场的开业，都将是外界对新城商业产品的全新检验。据悉，今年下半年，新城还将迎来两个A类店的开业，即苏州高铁吾悦广场和温州龙湾吾悦广场。

　　在设计和产品品质上，A类店代表了新城商业的新高度。其中，苏州高铁吾悦广场的定位堪称特别，它身处高铁新城百亿级的综合开发项目中，在城市设计上，项目成为连接高铁新城板块与相城区中心城区乃至苏州市中心的重要枢纽。此外，针对苏州发展古今交融的城市风貌特征，项目提取苏州地域文化“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合，同时还提取了苏州水乡的特色，为消费者打造了“空中平江路”，面向年轻人及苏州未来的消费潮流，定位全客层家庭式购物中心，开启未来苏州的商业新序幕。

　　温州龙湾吾悦广场则将是一座可以“翻越”的购物中心，从城市界面到水景广场，从景观连桥到退台花园，从屋顶公园到景观露台，从生态街区到东侧的“鳌娇街”，打造了一条半山半城的立体游览动线；屋顶取温州市花“茶花”为型，结合主题餐饮空间，形成了诗意的“温州之花”主题，立面提取“竹编”元素，构筑城市立体公园，打造兼具未来社区新理念的温州商业新引擎。

　　对于新城来说，产品创新永不止步。余效恩表示，未来，新城的创新更强调整合创新，以用户的需求作为推动力，而不是只关注技术本身：“关键在于创新的持续融合，通过并行的方法，充分依靠集团各板块、各中心通力协作，形成开放、交互的创新系统和持续的核心竞争力。从‘顶层设计’的角度加快创新资源整合，形成高质量创新合力。”

　　丰富吾悦价值体系

　　对于新城控股而言，如果说持续创新、不断迭代是吾悦广场长久保持生命活力的“法宝”，那么，隐藏在背后的大运营之道则是其长期运营和持续火爆的另一“秘笈”。

　　以常州武进广场为例，作为一个三线城市的购物中心，开业9年来，常州武进广场销售逐年递增20%、客流逐年递增10%、租金逐年递增18%。

　　公开资料显示，武进吾悦广场，是常州武进区首个大型城市综合体项目，也是新城控股旗下开业的第一家吾悦广场。作为新城商业标杆项目，2012年开业的第一年，项目即实现客流总量近1400万，年营业额超过7.8亿元，2019年武进吾悦广场年租金及管理费收入在全国已开业60余座吾悦广场中居于领先地位。

　　开业9年来，武进吾悦广场已发展成为常州的商业地标。数据显示，项目来自5公里以外的客群占比超过50%，而一般商场的客群辐射范围在周围3~5公里以内。今年尽管受特殊时期影响，但武进吾悦广场的客流和销售在今年8月份也已经完全恢复到去年同期水平。值得一提的是，在其引进的348家品牌商家中，销售额位于常州同品牌各店之首的共88家，占比25.3%。

　　“除了空间格局不断焕然一新之外，开业9年来，武进吾悦保持着每年25%的入驻品牌调整比例。”新城控股商业管理事业部常州区域总经理吴小伟表示，常州武进吾悦广场紧紧把握消费潮流，引进各类品牌首店，也成为了诸多新品牌入驻常州的优选地。

　　吾悦广场精准的业态定位和丰富的品牌组合，得益于新城多年来联动不同类型的品牌商家，并通过良好的服务实现合作共赢。

　　据悉，新城幸福商业采取统一招商并统一经营管理的方式。目前，新城商业已经和超过200个品牌形成紧密战略合作关系，与500多个品牌建立战略合作关系，与超过7000个品牌达成合作。此外，新城控股积极扮演“引路人”，凭借成熟的经营平台，引导合作品牌与周边城市品牌跨区联动，提升业绩。同时，新城商业努力挖掘本地品牌高潜价值并给予其经营扶持与辅导，助推城市整体商业氛围及消费生活焕新升级。

　　在常州武进吾悦广场，这一运营策略也得到了成功实践。不仅积极扶持当地特色品牌、引进各类品牌首店，还引入喜茶、凑凑、太二等备受大众欢迎的网红品牌，其所呈现的“首店经济”“网红经济”等消费热点，成为其“圈粉”的关键所在。

　　“通过首店的聚集带动引领新的消费增长点，可实现消费结构的升级，推动城市服务功能的提升。”江苏常州武进区湖塘镇相关领导如此评价常州武进吾悦广场对区域经济的带动作用。

　　除了在品牌引进方面下功夫外，“围绕人(消费者需求)、货(商户)、场(消费场景)”三个维度做精细化管理，是吾悦广场另一运营特色。

　　以商户服务为例，武进吾悦广场建立了楼层管家服务，从前期的招商洽谈到中期签订合同、进场装修，再到后期开业运营，吾悦广场都会与商户建立一对一服务关系，有任何问题或者需求，由楼层管家统一沟通并迅速跟进，真正做到全方位的关怀与服务。

　　新技术时代下，新城商业还加快数字化经营和智慧化运营，在原有数字化建设的基础上，新城正完善自身的智能化管理，提高购物中心的运营效率。在武进吾悦广场，从支付结算到会员互动再到商场导航等，均全维度实现了智慧商业的技术运用，有效提升了客户的消费体验。

　　武进吾悦广场的“孩子王”，是该品牌在苏南地区的旗舰店，自2012年开业到2019年，每年保持着两位数左右的销售增长，目前月销金额近700万元。“这得益于吾悦广场与商户的良性互动及商场的高效运营。”该店店长王全宙表示，吾悦广场运营团队不仅积极解决商户在实际运营中面临的问题，还借助当下新科技引领商户开发新的营销渠道，帮助商家提升业绩。基于新城商业的精细化管理和智慧化运营，“孩子王”武进吾悦店业绩在苏南地区一直领先。

（文章来源：中国经营网）