战略布局核心城市群,销售持续扩张。保利地产坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略。在建项目中按计容积率面积口径计算, 京津冀、长三角、珠三角三区域合计占比 48%。公司优异的城市布局保证了公司能够一方面享受核心一二线城市基本面上行成果,同时能够享受城市群核心城市对周边城市的外溢和辐射需求带来的市场红利。

产品定位主流刚需,产品力持续提升。 产品战略方面,公司坚持定位主流刚需、以首置首改产品为主。公司销售规模的扩大主要依赖销售规模提升,而非单纯依赖房价提升。我们认为未来随着公司品牌力和产品力的提升,公司销售均价有望持续抬升,对毛利率形成支撑。

土地储备充足,动态匹配开发需求。 作为国内地产旗舰,保利地产土地储备非常充沛,目前拥有超过 7000 万方待开发资源。公司积极通过招拍挂、并购、国企整合等多种方式获取资源。公司土地储备布局非常具有战略性,主要体现在:( 1)公司始终坚持核心一二线城市定位;( 2)公司的土地储备能够动态匹配公司开工规模,维持在 3 年开发需求左右水平,进可攻、退可守,保证公司面对市场波动时更加游刃有余。

盈利预测与投资评级: 保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们测算公司每股 RNAV 18.9 元,当前股价折让 32%,安全边际充足。预测公司 2017-2019 年 EPS 分别为 1.20、 1.54、 1.81 元,对应 PE 分别为 10.7、 8.4、 7.1 倍,首次覆盖给予“增持”评级。

风险提示: 货币政策持续大幅收紧;销售结算进展低于预期。

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