销售同比下滑，四季度增速有望转正

    万科发布2022 年8 月经营简报。公司8 月合同销售面积202.6 万平方米，合同销售金额309.7 亿元，分别同比下滑7.7 和16.4%。公司1-8 月合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4 亿元，分别同比下滑37.1%和36.8%，降幅有所缩窄，较好于克而瑞百强房企销售金额47.4%的下滑比例。我们认为公司8 月销售业绩仍同比下滑，一是因为8 月传统销售淡季供货不足的影响，二是因为多点散发的疫情影响购房信心，三是因为市场持续低迷导致的推货量不足。我们相信在政策组合拳和保交楼措施的影响下，公司销售增速有望在四季度同比回正。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年万科A 归母净利润分别为244.4、269.0、297.5 亿元，EPS 分别为2.10、2.31、2.56 元，当前股价对应PE 估值分别为8.6、7.8、7.1 倍，维持“买入”评级。

    拿地相对谨慎，新增2 个开发项目

    公司8 月投资拿地依旧相对谨慎，8 月新增开发项目2 个，分别位于苏州和银川，总计容建面31.8 万平方米，权益建面14.7 万平方米，建面权益比46.2%，需支付权益土地款17.56 亿元，权益拿地楼板价11946 元/平方米。同时公司8 月在昆明新增一个物流项目，占地20.0 万平方米，权益比100%。我们认为公司谨慎的拿地策略是敬畏市场的表现，9 月7 日万科董事会主席郁亮在全国媒体交流会上表示，单边上扬和单边下跌都不可持续，永远相信能力比规模重要，安全比增长重要。

    融资渠道通畅，融资成本保持低位

    8 月万科发行了2022 年度第二期绿色中期票据，发行金额为人民币20 亿元，票面利率2.9%。截至8 月底公司年内已发行债券378.15 亿元，融资渠道畅通；上半年综合融资成本下降3BPs 至4.08%，融资成本保持行业低位，资金优势明显。

    风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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