事件

    　　2022 年10 月29 日，万科A 发布2022 年三季报。2022 年1-9 月实现营业收入3377 亿元，同比+24.4%；归母净利润170.5 亿元，同比+2.2%。2022年第三季度实现营业收入1308 亿元，同+25.3%；归母净利润48.3 亿元，同比-14.4%。

    　　点评

    　　平稳结转支撑营收增长，毛利率下滑影响业绩。公司房地产开发业务结算面积同比增长28.1%，贡献主要的营业收入增长；而归母净利润低于营收增速的主要原因是：①受高地价且限房价项目结算比例增长，公司前三季度开发业务毛利率20.7%，同比下滑3.2pct；②前三季度投资收益（主要来自合联营企业）为8.4 亿元。同比下滑78.4%；③前三季度少数股东权益101 亿元，同比增加28.8%。公司交付结转稳步推进，毛利率或维持当前水平，预计全年业绩维持稳定。

    　　销售降幅收窄，可售资源充足。公司2022 年1-9 月销售金额3147 亿元，同比-34.3%；第三季度销售金额994 亿元，同比-20.3%，降幅较上半年收窄；截至三季度末，公司已售未结金额达6126 亿元，能保障公司营收的增长。公司以收定支，前三季度新增项目27 个，总地价为517 亿元/同比-68.7%，但拿地金额仍位居行业第9；截至三季度末，公司总土储1.35 亿方，支撑公司未来2-3 年的销售。

    　　多元业务贡献新增长极。公司经营服务业务前三季度营收376 亿元，同比+29.5%；主要业绩来自物业服务，第三季度住宅、商业、城市空间物业服务新拓展项目分别达77、129 和14 个；同时公司于2022 年9 月成功拆分万物云在港交所上市。

    　　投资建议

    　　公司交付稳步推进，预计全年业绩保持平稳。维持盈利预测不变，2022-24年归母净利润分别为235.6 亿元、257.1 亿元、282.0 亿元，同比增幅分别为4.6%、9.2%、9.7%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为7.1x、6.5x和5.9x，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约

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