结论与建议：

    　　公司发布公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%的股权，以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%的股份；并且定向募集配套资金。

    　　在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2022 和2023 年净利润将分别达60.6 亿元和66.6 亿元，YOY 分别-42%和+10%，EPS 分别为0.78 元和0.86 元，A 股对应2022 和2023年PE 分别为16.7 倍和15.2 倍，PB 为0.95 倍；建议“买进”。

    　　公司将发行股份收购前海地块相关股权以及募集配套资金： 11 月底证监会恢复上市房企并购重组和再融资后，公司积极把握时间窗口发布收购和融资计划。公司发布公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%的股权以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%的股份。

    　　本次交易中新增股份的发行价为15.06 元，收购股份的对价尚未确定。

    　　交易完成后，公司全资控股南油集团，并且对招商前海实业的直接及间接持股比例将增至85.99%。

    　　招商前海实业通过子公司前海自贸投资拥有深圳前海妈湾约80.62 万平方米的土地使用权。此次收购进一步加强了公司对前海地块的控制权，有利于加快开发进度。由于南油集团及前海实业已是招商蛇口的下属公司，在此次交易前已经并表，交易后上市公司的主营业务和财务指标不会发生明显的变化。

    　　公司同时将通过定增募集配套资金，发行股份的数量不超过交易前上市公司总股本的30%，金额不超过此次发行股份支付对价的100%。配套资金将用于存量涉房项目、前海实业项目的建设、补充流动资金和偿还债务等。

    　　公司11 月份销量同比小幅下滑，优于行业平均水平：公司11 月份实现销售面积122.32 万平方米，销售金额234.52 亿元，销售面积和销售金额YOY 分别为-3.2%和-7.3%，优于行业平均水平。单月销售均价19173元/平米，YOY-4.2%。1-11 月，公司累计销售面积为958.5 万平米，YOY-22.9%；累计销售金额为2499.98 亿元，YOY-11.6%。累计销售均价为26082 元/平方米，YOY-14.6%。随着中央出台多项房企融资支持政策，大力推进“保交楼”，房地产市场的悲观情绪有望缓解，部分积压的刚性需求有望释放。但受到疫情的干扰，市场恢复过程可能较为缓慢。

    　　盈利预期：我们预计公司2022 和2023 年净利润将分别达60.6 亿元和66.6 亿元，YOY 分别-42%和+10%，EPS 分别为0.78 元和0.86 元，A 股对应2022 和2023 年PE 分别为16.7 倍和15.2 倍，PB 为0.95 倍；建议“买进”。

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