收购融创文旅深圳项目、积极拓张,增厚核心资产价值,构建多元业态蓝图。公司发布公告,拟收购深圳融创文旅持有的深圳融华置地51%股权(股权收购价35.7 亿元)及债权及利息(债权收购价1,190.24 万元)。此前项目是华发与融创于2020 年11 月共同合作开发,项目获取时总地价127.1 亿元,此次收购完成后华发持有股权从49%提升至100%。项目公司主要开发位于深圳宝安区沙井街道的融创华发冰雪文旅城项目,项目临近宝安综合港区、宝安机场,连接多条珠三角东西岸重要高速、城轨,区域优势明显,包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态;项目占地面积43.68 万方,计容建面131.07万方(其中办公74.13 万方、商业9.97 万方、游乐设施10 万方、酒店4.9 万方、可售人才住宅29.96 万方等)。公司此次收购合作方项目可确保项目开发顺利推进;积极补充核心城市优质资产、提升土储结构质量,利于为公司规模成长奠定基础;同时冰雪文旅在我国南方地区是稀缺资源,也有利于公司中长期构建多元业态发展蓝图。

    22 年销售1202 亿、同比-1%,跑赢行业,排名升至第18,全年积极拿地扩张。根据CRIC数据,2022 年全年公司销售金额1,202 亿元,同比-1%;销售面积401 万方,同比-14%。 在行业逆境中,公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性,公司年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企(销售金额同比-40%)。根据CRIC数据,公司22 年全年销售额全国排行第18 名,较21 年末继续提升14 名,实现逆境弯道超车。拿地端,公司3Q22 累计获取16 幅地块,拿地面积137.3 万方,同比-49%,拿地/销售面积比为54%,且布局更为聚焦核心一二线城市,其中上海获取8 幅、杭州获取3 幅地,面积分别占比51%、19%,拿地聚焦核心城市,这也推动后续销售弹性更可观。 22H1 公司待开发土储434 万平,在建1,595 万平,主要布局在核心一二线城市。

    三条红线稳居绿档,公司发债渠道顺畅,拟定增不超60 亿,助力逆势积极扩张。截至22Q3末,公司剔预后资产负债率为66.3%,净负债率79.0%,现金短债比1.5 倍,保持三道红线绿档。22H1 公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155 亿元;完成全市场首单类Reits15.5 亿元转售续期,发行南湾华发商都CMBS 35 亿元、威海华发新天地商业CMBN 6.3 亿元,22Q3 公司继续发行公司债、中票、ABS 合计48.6 亿元,公司融资渠道保持畅通,融资优势明显。此外,公司于2022 年12 月发布2022 年非公开发行A股股票预案,拟募集资金总额不超过60 亿元,其中华发集团认购金额不超过30 亿元,本次股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张。

    投资分析意见:收购融创文旅深圳项目,积极拓张、增厚核心资产,维持“买入”评级。华发股份国企背景,近来销售实现快速增长,土地储备充足且聚焦核心都市圈;降负债、去杠杆成效显著,跻身绿档企业,未来成长性、安全性兼具。鉴于公司结算有所提速,且后续毛利率有望触底回升,我们维持22-24 年归母净利润预测为34.2、35.9、39.6 亿元,当前价格对应22/23PE 为5.9/5.6X。我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企的融资优势将受益于本轮行业的格局优化,维持目标价至13.6 元/股,对应23 年目标PE 8倍,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,股权融资、项目收购具备不确定性。

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