核心观点：

    疫情影响结算，单季度利润率下降。公司发布22 年业绩快报，全年实现主营业务收入2811 亿元，同比-1.37%，归母净利润183.03 亿元，同比-33.17%，归母净利润率6.5%。单季度来看，22Q4 贡献总收入1246.7 亿元，同比-15%，归母净利润52.1 亿元，同比-62%。19-20销售均价，同比21 年结算均价增长24.5%，预计22 年结算均价将有两位数贡献，收入同比下降的主要原因是疫情对竣工进度的影响。

    22Q4 保利单季度营业利润率8.3%，逐季下行，对业绩形成拖累。

    偿还永续债归母净资产同比持平。22 年末公司归母净资产为1965.9亿元，与21 年末基本持平，未见增长的主要原因是21 年分红及永续债的偿还，根据公司最新定增方案，定价不低于每股净资产（根据22年业绩快报扣除剩余永续债计算为15.62 元/股）。

    销售坐二望一，拿地质量改善。根据克而瑞数据，保利22 年销售金额4573 亿元，同比-14.5%，12 月单月同比+56%，根据我们测算，23 年有望登顶行业销售第一。根据公司经营公告，保利前11 月累计拿地金额1462 亿元，全口径金额行业第一，两集中城市资源占比71%，较21 年占比提升42pct，拿地毛利率28.2%，较21 年提升4pct。

    盈利预测与投资建议。公司可结算资源充沛，23-24 年将重回增长。公司纯融资方案落地，拟募集不超125 亿元，聚焦未来增长，行业供给侧改革后，利润率修复空间较大，看好公司销售规模增长及未来业绩弹性。我们预计23-24 年归母净利润分别为215、240 亿元，同比分别+17.5%、+11.6%。合理价值方面，按照22Q4 归母净资产1.35xPB 估计，对应合理价值22.17 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。行业景气度存在不确定性；未来利润率的波动；公司股权融资方案的不确定性。

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