营收高增，业绩大幅好转。2023 年前三季度，公司实现营收160.50 亿元，同比+64.68%，实现归母净利润5.98 亿元（去年同期为-7.87 亿元）；单三季度，公司实现营收63.04 亿元，同比+366.93%，实现归母净利润1.14 亿元（去年同期为-4.58 亿元）。公司营收高增、业绩大幅好转主要由于：1）持有金融资产股价同比大幅改善。前三季度公司公允价值变动净收益及投资净收益0.37 亿元（去年同期为-15.43 亿元）。2）本年项目结转收入大幅增加。

    　　7 月天坛府一期交付推动三季度结算规模大幅增长。截至三季度末，公司合同负债305.41 亿元，未来业绩仍有保障。

    　　销售表现远超行业平均，北京区域优势明显。23 年1-9 月城建发展实现销售面积67.8 万方，同比+67.0%，实现销售金额316.3 亿元，同比+29.5%，而百房企1-9 月销售金额累计同比-10.3%，公司销售增速远超行业平均。公司亮眼的销售表现主要得益于在北京区域的良好布局，前三季度，公司在北京区域权益销售金额排名第二。其中，公司天坛府项目六开六捷，位居北京住宅项目销售榜首，项目前三季度合计成交金额114 亿元。

    　　拿地保持积极，持续深耕北京。23 年1-9 月公司新增土储备总建面64.1 万方，同比+4.7%，累计拿地金额148 亿元，拿地力度（拿地金额/销售金额）47%。其中，北京新增2 宗地块（北京朝阳区奶西村棚改地块及海淀区双新村棚改地块），全口径拿地金额114 亿元，占总拿地金额的77%。

    　　三道红线优化，融资优势明显。测算三季度末，公司净负债率86.8%、剔除预收账款的资产负债率74.7%、现金短债比2.71，较22 年末优化。23 年以来共发行公开债25 亿元，平均发行利率3.4%（ 22 年综合融资成本4.67%），融资成本有望进一步改善。

    　　投资建议：公司深耕北京，受益一线城市基本面韧性及政策优化，销售去化有保障。且公司作为城建集团下唯一地产开发上市平台，在北京拥有丰富的城市更新资源，也有望持续受益于后续核心城市城中村改造推进。我们预计公司23 年、24 年EPS 分别为0.44、0.61 元，按照2023 年11 月13 日收盘价，对应PE 分别为13.3 倍，9.8 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。

    　　风险提示：销售恢复不及预期、对外投资股价大幅波动、地产政策风险。

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