全年销售规模同比下滑，投资强度有所提升，维持“买入”评级万科发布2023 年12 月经营简报，公司全年销售数据同比下降，投资强度有所提升，消费基础设施REIT 获批盘活商业存量资产，我们认为公司有动力和机会保持现有规模。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为228.1、238.4、258.4 亿元（原值为278.0、320.5、342.8 亿元），EPS 分别为1.91、2.00、2.17 元，当前股价对应PE 估值分别为5.2、5.0、4.6 倍。公司投资拿地积极，2023 年全口径销售金额仍维持行业前二水平，我们看好公司整体盈利水平持续修复，维持“买入”评级。

    单月销售同比下降环比增长，全年销售规模下滑公司12 月合同销售面积256.7 万方，合同销售金额329.8 亿元，同比分别下降10.5%、17.1%（11 月分别下降8.0%、增长0.9%），环比分别增长34.5%、7.4%。

    公司1-12 月累计合同销售面积2466.0 万方，合同销售金额3761.2 亿元，分别同比下降6.2%、9.8%。公司在2023 年克而瑞全口径销售金额榜单排名第二，截至9 月末公司已售未结金额约4617 亿元，充足未结资源助力未来业绩保持稳健。

    拿地保持稳健，投资强度有所提升

    根据月度公告数据，公司12 月无新增开发、物流地产项目，1-12 月累计获取40宗开发项目，对应累计拿地建筑面积569.3 万方，累计拿地金额829.7 亿元，分别同比下降17.5%和6.4%，拿地权益比63.9%（2022 年为56.0%），拿地强度22.1%（2022 年为21.3%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，2023 年一二线城市拿地金额占比95.6%。

    融资渠道通畅，消费基础设施REIT 获批

    公司2023 年公开市场发行债券188.12 亿元，包括四笔共80 亿元中期票据和一笔20 亿元公司债，票面利率均不超3.1%。11 月26 日，中金印力消费REIT 获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs 之一，如成功发行，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通公司重资产商业的退出路径。

    风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

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