事件：公司公告 2021 年4 月29 日，德宇众以自有资金通过A 股集中竞价交易方式买入万科A 股804800 股，占万科已发行股份的0.01%，导致信息披露义务人及其一致行动人在上市公司中拥有权益股份合计达到上市公司已发行股份的5%。

    　　合伙人持续增持。考虑本次增持方德宇众与公司此前员工持股计划平台盈安合伙为一致行动人，本次增持属于公司合伙人继续增持公司。截至 2021 年4月29 日，德宇众及其一致行动人合计拥有表决权的万科股份 580886618 股，占万科总股本的5.00%。

    　　短期有压力，但长期有信心！

    　　1）第一季度公司营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%，毛利率下滑造成市场信心波动。我们认为行业利润率下行与近年销售端限价而土地端地价涨幅过快有关。以上因素对全行业所有上市公司均不同程度构成压力。但我们预期公司当前结算利润已经回归到行业真实水平，情况基本触底。

    　　后续是否存在回升空间，主要依托管理红利和土地政策走势。

    　　2）本次合伙人增持展现企业自身对中长期经营信心。我们认为蓝筹企业目前不论在管理水平、品牌影响力以及行业周期判断均强于过往。债务杠杆管控下中长期竞争优势会更加突出。

    　　三道红线顺利达标。202 年1 季报公司净负债率为 15.5%；持有货币资金1966.0 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 723.7 亿元。公司的净负债率、现金短债比指标均显著优于重点房地产企业资金监测和融资管理规则的要求，剔除预收款项的资产负债率亦为 69.5%，符合“绿档”企业标准。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2021 年和2022 年EPS 在3.82和4.21 元。按照4 月29 日股价27.89 元计算，对应2021 年PE 为7.3 倍。

    　　目前公司RNAV 在44.8 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2021 年9-10XPE 水平，对应合理区间价值区间34.38-38.2 元，维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因：1）公司财务健康稳定，具备可持续发展空间；2）公司具备较好稳定现金流业务（物业2020 年营收182 亿、商业63.22 亿）。

    　　风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险。

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