“有信心和能力保持继续增收，未来两到三年内实现物业管理合约面积达到一亿平方米。”8月13日，在越秀服务2021年中期业绩说明会上，就公司未来发展目标，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜如此表态。

　　截至2021年6月底，越秀服务总收入9.58亿元，同比增长108.2%；股东应占盈利1.78亿元，同比增长134.0%；毛利率35.8%，净利率18.5%，分别比去年同期增长约3.6个百分点和2.0个百分点。

　　“与其他登陆资本市场的物业企业相比，TOD服务模式是越秀服务独特的商业模式，这是蓝海市场，未来具备进一步扩张的良好基础，对营收将形成正向推动。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，在行业大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的格局下，公司“商业+非商业”这一业务模式，未来更有发展空间。

　　“商业+非商业”业务模式发力

　　从中报披露来看，越秀服务的业务增长速度相对较快。

　　截至2021年6月30日，越秀服务物业管理总合约面积5273万平方米，同比增长41.4%；在管面积3504万平方米，同比增长63.0%；上半年新增在管面积376万平方米，新增合约面积419万平方米，已形成以大湾区为核心，面向华东、华中、北方和西南拓展的“1+4”全国化布局。

　　除住宅和商业外，TOD物管也是越秀服务的重要业务，其为广州地铁的71个地铁站和25个车辆段和停车场提供物管服务，在管面积510万平方米，合约面积610万平方米。

　　“上半年还加快了房屋租售业务布局，美居服务、社区电商等业务发力都较为明显。”越秀服务资本运营总监万思蕴向《证券日报》等媒体表示，越秀服务正在围绕业主需求推动全域服务模式，希望借这一模式开拓未来在管面积。

　　此外，社区增值收入实现了大幅增长。截至2021年6月30日，越秀服务社区增值服务实现收入1.85亿元，同比大幅增长210.0%，占总营收的19.3%。其中，美居业务全面提速，上半年营收0.5亿元，租赁服务铺开全国门店，新开业门店超过70间，社区新零售方面服务商家超过500家，社商面积超过20万平方米。同时，越秀服务持续推进咨询改造工程业务和智能化建设与管理，承接无锡扬名街道内10个小区的改造计划。

　　结合2021年的业绩以及对未来的良好预期，吴炜向《证券日报》等媒体和投资者指出，越秀服务增长动力来自三方面：一是母公司越秀地产的支持，将带来500万到600万平方米的物业管理面积的增加；二是公司外拓团队的积极举措，实现1500万平方米的物业管理面积增加；三是通过并购，公司计划实现3000万平方米的物业管理面积增加。

　　加快TOD业务走出广州

　　吴炜进一步称，“公司已经有70人的拓展团队，其中有10人左右负责TOD业务拓展，整体目前在加紧推进收并购。”

　　对此，越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，上半年越秀服务积极与昆明、成都和长沙等城市的地铁运营企业沟通，与一些企业初步达成合作意向，将TOD业务扩展到广州之外。同时，广州地铁本身也在积极向外扩展，与成都、长沙、重庆等城市进行合作，伴随广州地铁的走出去，越秀服务也将借船出海，走向全国更大的市场。

　　据管理层介绍，TOD划分为以地铁站点、地铁车辆段为主的盖下物业管理，以及以TOD住宅项目为主的盖上物业管理。其中，与传统住宅收费方式不同，盖下部分按标段来收费而不是按平方米面积单位收费，目前越秀服务盖下部分的净利率为17.3%。对于盖上，越秀服务则基本为平均单项面积达80万平方米的大盘住宅项目，未来交付后亦能实现较高的毛利。

　　“TOD物管业务不仅仅局限于地铁站的服务，是基于公共交通站点为辐射服务的，将以地铁物业管理为起点，进一步拓展TOD物管的边界，延伸到高铁站和机场的物业管理中。”越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰向《证券日报》等媒体表示，这一市场容量很大，目前同时具备盖上+盖下服务能力的企业并不多，这种独特业务模式将助力越秀服务加快走出广州。

　　在针对面向未来的数字化发展战略方面，越秀服务管理层也表示，已成功整合“物管+社商+智能化+X”多方资源，推动对外拓展，把握“智慧城市”发展机遇。此外，通过加强与科技类企业合作，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位。

（文章来源：证券日报网）