事件：8 月24 日，公司发布2021 年半年报，2021 年上半年公司实现营收899.72 亿元，同比增长22.07%；实现归母净利润102.98 亿元，同比增长1.72%。上半年实现签约金额2851.85 亿元，同比增长27.01%。

    　　点评：

    　　业绩稳健增长，毛利率有所下滑。2021 年上半年公司实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%；实现归母净利润102.98 亿元，同比增长1.72%。上半年公司毛利率32.50%，净利率16.32%，分别同比下降3.22 和1.75 个百分点，主要由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，后续随高地价项目陆续体现，公司利润率表现仍将承压。

    　　销售稳步增长，核心城市贡献明显。2021 年上半年公司实现签约金额2851.85 亿元，同比增长27.01%；实现签约面积1671.29 万平方米，同比增长12.00%。销售均价1.71 万元/平方米，同比上升13.4%，销售稳步增长。其中，公司聚焦的38 个核心城市销售贡献达 77%，珠三角、长三角签约销售均超过700 亿，合计销售占比达53%。

    　　拿地保持稳健，适度下沉有潜力的三四线城市。公司上半年拓展项目84 个，拿地面积1651 万方，拿地金额963 亿元，拿地金额占销售金额的比重为33.8%（去年该比例为36.5%）。上半年公司适度下沉有潜力的三四线城市，按拿地金额计算，一二线城市拿地占比为69%，同比下降14 个百分点。上半年拿地金额排名前五的城市为： 北京（ 10.7% ）、重庆（ 9.8%）、佛山（8.3%）、温州（7.7%）、杭州（4.8%）。

    　　三条红线持续达标，融资优势明显。截至报告期末，公司剔除预收账款资产负债率66.24%，净负债率 58.73%，现金短债比1.93，三道红线持续达标。

    　　2021 年上半年，公司有息负债规模3341 亿，综合融资成本仅4.70%，较去年末下降7 个基点，融资优势明显。

    　　两翼业务规模持续扩大。1）综合服务翼：截至2021 年6 月30 日，保利物业在管面积4.28 亿平方米，实现营业收入51.53 亿元，同比增长43%；商业板块在管已开业购物中心项目 29 个、酒店项目 20 个、公寓项目 40 个；销售代理平台覆盖全国200 多个城市，代理项目超2200 个；2）不动产金融翼：公司基金累计管理规模近1600 亿元。

    　　投资建议：保利地产业绩稳健增长，融资成本较低，安全性较高。拿地适度下沉，土储价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年EPS 为2.54 元和2.67 元，以2021 年8 月23 日收盘价计算，对应的PE 为4.7 倍和4.5 倍，维持买入评级。

    　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆

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