投资建议

    　　我们给予12 个月目标总收益率5%，按我们依收益率对评级的划分，下调投资评级至持有，但仍看好标的长期投资前景。理由如下：

    　　个别租户调整致整体出租率小幅下滑。三季度末7 项标的资产平均出租率为96.64%，较2020 年末（98.72%）小幅下行，主要因普洛斯北京空港物流园的个别租户有所调整（但外部管理人已在与潜在租户积极洽谈租赁事宜），致其出租率于三季度末降至85.94%（2020 年末为96.85%）；其余6 项标的资产的出租率较2020 年末基本保持平稳；

    　　三季度营业收入与可供分配金额整体平稳。中金普洛斯仓储物流REIT公布2021 年三季度业绩，三季度基金层面实现营业收入8,734 万元（我们预计全年营业收入为3.7 亿元），可供分配金额6,298 万元，上市（6月7 日）以来累积可供分配金额8,241 万元，符合我们此前预期；

    　　预计全年经营业绩仍将延续稳健表现，中期维度建议关注扩募潜力。我们认为公司整体资产经营状况稳健，全年维度有望实现市场预期的业绩水平。中期维度，我们建议关注监管对于扩募的配套机制的相关设计与推进。

    　　我们与市场的最大不同？我们认为中金普洛斯REIT 运营稳健，有能力实现可供分配金额的长期平稳增长，底层资产公允价值亦有望实现超市场预期的增值。

    　　潜在催化剂：基金宣布扩募或其他资产收购。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2021 和2022 年基金可供分配金额预测不变。我们预计今日收盘价对应的2021 年预测年化股息收益率约3.5%（若按从上市日计起的实际2021年派息则股息收益率约2%）。基金价格端，我们认为8 月底以来REITs 市场的整体上行与债券市场收益率下行在时点上有所呼应，近期投资者对REITs 市场的关注也逐步升温。当前价格对我们测算2022 年末基金净资产评估值（NAV）有15%的溢价，我们认为体现了产品目前仍有较好的需求基本面支撑，以及和一级市场物流地产板块有资金持续流入的趋势也相吻合。考虑当下资本市场环境，我们认为目前的基金价格仍有望基本维持（这也是REITs 有一定股性的体现），但也建议投资者更好权衡短期与长期收益。评级方面，我们给予12 个月目标总收益率5%，按我们依收益率对评级的划分，下调投资评级至持有，但仍看好标的长期投资前景。

    　　风险

    　　资产管理表现可能不及预期；仓储物流资产的资本化率抬升。

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