各细分业态齐头并进，收入增长中枢大幅抬升。新大正是国内唯一一家专注机构物业的上市公司，截至2021 年三季度，公司在管项目达461 个，覆盖了全国24 个省市和76 个城市。年内伴随着全国化战略推进，公司业绩增长中枢大幅抬升：2021 年前三季度公司实现营业收入14.4 亿元，同比增长61.7%，增速较过去几年20-25%左右的水平大幅提升。从各个细分板块来看，各业态发展势头良好：公司在航空和学校赛道持续保持领先优势，在办公公共物业赛道收入大幅增长。

    　　引入多位外部高管，发展战略全面升级。2020 年4 月公司引入原中航物业总经理刘文波担任公司总裁。刘文波自2012 年起担任中航物业总经理，其主持工作期间（2012-2019 年），中航物业实现快速全国化发展：公司进驻城市60 余个，管理面积超过7500万平方米，营业收入和净利润复合增速分别达到23.5%和37.1%。

    　　今年以来公司又陆续从外部大型物管公司陆续引入5 位公司副总裁，人才的到位意味着公司全国化发展战略的全面升级。

    　　股权激励到位，重点中心城市布局初见成效。新大正在刘文波的带领下，筛选出10 个国家中心城市作为重点发展布点，并已初步取得成效：公司前三季度新签约合同年金额达到6.4 亿元，同比增长160%。公司于今年5 月授予第一批股权激励，向17 名董事、高管、核心骨干授予157.95 万股的股权激励，占公告时总股本0.98%，其中刘文波占比达到24%，已全面激发公司员工积极推进全国化战略。

    　　维持买入评级，目标价47.92 元。我们小幅下调2021-2023 年公司EPS 为1.02/1.48/2.11 元（原预测为1.15/1.63/2.18 元）。我们的FCFF 估值模型显示公司目标价为47.92 元，对应2021 年47 倍PE 和2022 年32 倍PE。

    　　风险提示：1、公司全国布局受阻导致业绩增长不及预期；2、收并购市场竞争激烈，公司未能找到合适标的导致业绩增长不及预期；3、公司扩张期间毛利率持续下滑。

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