深耕重庆，多元业态共同发展

    　　新大正物业集团股份有限公司（002968.SZ）成立于1998 年12 月10 日，作为专注公建领域的第三方物业企业，长期为党政军机关、企业总部、产业园区、高等院校、医养机构、公共场馆以及机场、地铁、高速公路等提供后勤服务一体化解决方案。公司在对重庆区域持续深耕的同时，将经营范围扩大至成渝、京津冀、长三角、大湾区等国家战略区域，基本实现全国重点城市经营布局。

    　　办公物业占据主导，航空学校战略引领，专业化服务构筑壁垒

    公司2021 年末在管面积突破1 亿平方米，截至2022 年中期，公司在管项目数量470 个（重庆外的项目272 个）。办公物业在管项目由2019 年的92 个上升至2021 年的199 个，2022 年上半年办公物业收入占物业管理收入的38%，为主要收入来源。航空业态及学校业态作为战略引领，公司正加大对两大业态的拓展力度，巩固非住业态竞争优势，夯实发展根基。

    　　业绩快速增长，管理效率有所提升；收并购切入细分赛道，规模扩张加速

    2016-2021 年，公司营业收入复合增速为27%，归母净利润由0.27 亿元增长至1.66 亿元；2022 年前三季度实现营业收入19 亿元，同比增长32.6%，归母净利润1.48 亿元，同比增长26.15%。2020-2021 年，公司管理费用率从9.09%降至7.81%，销售费用率由1.75%降至1.68%。公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长，扩大经营规模；同时善于把握收并购机会，切入专业细分赛道。2023 年1 月3 日公司拟收购沧恒投资80%股权，交易完成后，新大正将增加电厂电站服务业态，提升资产质量和盈利能力、增强持续经营能力。

    　　盈利预测、估值与评级：目标价33.0 元，首次覆盖给予“买入”评级

    新大正作为第三方公建物管龙头，聚焦非住宅业态，专业化水平高，在物管行业有较强的壁垒，我们预测公司2022-2024 年营业收入为27 亿元、40 亿元、54亿元， EPS 分别为0.94 元、1.43 元、1.92 元，我们认为新大正的品牌力、成长性和较强的拓展能力可以给公司带来一定估值溢价；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为36.1 元/股。根据相对估值法，我们认为公司合理价格为33.0元/股，综合绝对估值和相对估值，我们给予公司目标价33.0 元/股，对应2023年预测EPS 的PE 估值为23 倍。我们认为新大正品牌力强，拓展能力优秀，看好新大正完成全国化布局后进一步打开成长空间，首次覆盖给予“买入”评级。

    　　风险提示：成本控制风险，新冠疫情反复，外拓不及预期，应收账款相关风险，收并购进展与整合或不及预期。

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