保利地产(600048.CH/人民币 10.64, 买入)发布三季报： 2017 年前三季度，公司实现营业收入 755 亿元，同比下降 13.31%， 实现归属上市公司股东的净利润 82.7 亿元，同比增长 16.31%；毛利率为 32.23%，较去年同期增长2.1 个百分点；实现销售回笼 1,812 亿元，同比增长 21.11%。 另一方面，公司发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划 ” 近期获得上交所批准，作为央企首单租住金融工具落地，将受益租赁资产证券化催化剂。公司于去年推出的期权激励要求未来业绩复合增速达到 8%，而目前市盈率仅 8.7 倍，作为龙头房企显着低估，我们重申公司买入评级。支撑评级的要点

地产销售同增 32%， 项目储备充足。 2017 年前三季度，公司的销售业绩保持稳健增长，累计实现签约金额 2,082 亿元，同比增长 32%，其中一二线城市的签约金额占比 84.6%；实现签约面积 1,501 万平方米，同比增长 27.2%；销售均价 13,866 元/平米，同比增长 3.9%。 储备方面，公司新增项目建筑面积2,962 万平方米，总获取成本 1,559 亿元，其中一二线城市拓展金额占比 79%。截至 3 季度末，公司已覆盖国内外 87 个城市，共有在建拟建项目总建筑面积1.87 亿平方米， 其中在建面积 6,283 万平米， 待开发面积 8,211 万平方米，为公司的持续发展奠定坚实基础。

结算收入下降 13%，毛利率回升 2.1 个百分点。 2017 年前三季度，公司实现营业收入 755 亿元，同比下降 13.31%， 毛利率为 32.23%，较去年同期增长 2.1个百分点。 我们预计主要由于 2014-2015 年拿地的部分项目受益于行业周期的底部反转， 我们认为年内结算毛利率回升的趋势有望延续。 另一方面， 公司资产负债率为 79.9%；扣除预收款项后的其他负债占总资产比重为 43.5%，负债率小幅攀升但可控。

央企首单租住金融工具获批，受益租赁资产证券化政策推出。 近期公司发行的“ 中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划” 获得上海证券交易所批准， 该项目是具有一定权益型 REITs 属性的资产证券化产品，具有重要创新意义和示范意义。 项目总规模 50 亿元，底层物业资产是公司自持的优质租赁住房； 同时， 发行人可以根据自身与市场发展情况，在两年的有效期内灵活安排发行批次和规模。 我们认为此次专项计划的发行确定了公司作为租赁住房龙头的地位，有望受益未来 REITs 等资产证券化政策推出。

股权激励锁定业绩成长，低估值龙头价值待重估。 公司于 2016 年推出第二期股票期权计划，要求公司在股票期权授权日前三个会计年度净利润年复合增长率不低于 8%， 由于公司 2014-2016 年的归母净利润增速较低，参考解锁业绩要求 2017 年-2018 年业绩需要实现较大的幅度的增长；另一方面，公司结转项目的利润率趋势向好而少数股东权益比例趋稳，我们预计今明两年净利润将实现放量，估值有望获得提升，重申买入评级。

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