“五五战略”首年交出圆满答卷，维持“买入”评级公司3 月28 日发布年报，2021 年实现营收20.9 亿元，同比+58%；归母净利润1.7 亿元，同比+27%，符合我们预期（1.7 亿元）。公司现金分红比例达到49%，同时将以资本公积金每10 股转增4 股。我们小幅调低毛利率，预计2022/2023/2024 年EPS 为1.49/2.10/2.97 元（2022/2023 年前值为1.53/2.17 元）。可比公司22 年平均PE 为21 倍（Wind 一致预期），考虑到公司综合实力的持续提升和较高的增速预期，我们认为公司22 年合理PE为32 倍，目标价47.68 元（前值50.49 元），维持“买入”评级。

    顺利完成业绩指引，22-23 年归母净利率预计维持8%左右公司营收同比增长58%，剔除股份支付费用影响后的归母净利润同比增长38%，均超过股权激励计划的业绩指引（45%、35%）。受项目拓展提速、城市布局扩张、人才引进和激励、疫情补贴退坡等因素影响，归母净利率同比-2.0pct 至7.9%。考虑到公司仍处于高速拓展期，我们预计22-23 年归母净利率将维持在8%左右，24 年随着新项目占比减少、老项目进入成熟期以及组织效能的充分释放，公司利润率有望开始回升。

    市拓成绩创历史记录，全国化迈进一大步

    2021 年公司市拓无论是规模还是增速都创历史新高，新签合同总金额同比+84%至16.9 亿元，新签年化合同金额同比+74%至8.2 亿元，推动年末在管面积突破1 亿平。区域布局方面：1、全国化迈进一大步，已进入82 个城市，同比+37 个，重庆外营收同比+145%，占比达到53%，首次超过重庆，在新签合约中占比达到80%；2、中心城市业绩亮眼，北京营收同比+61%至9785 万元。业态布局方面，办公/公共/航空/学校/商住物业营收同比+134%/53%/45%/30%/11%，优势业态继续保持快速增长。

    提出“一体两翼”发展格局，城市服务有望成为新兴增长极公司根据“五五”战略重新梳理业务结构，提出“一体两翼”发展格局，以基础物业为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新业务。我们预计公司在基础物业快速扩张之外，还将以城市服务（现阶段包括老旧小区改造运营、市政环卫、停车场和园区资产管理等业务）作为新兴增长极，将其重点推进为收入、利润的主要来源之一；创新业务则定位于提质增效，支撑基础物业和城市服务快速发展。

    风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险。

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