事件：2022 年4 月24 日，公司发布2021 全年业绩公告营收同比增长18.2%，受高价地结算影响利润率触底。2021 年公司实现营业收入992.3 亿元，同比增长18.2%。截至报告期末公司合同负债及预收账款1128.0 亿元，覆盖当期营业收入1.3 倍。利润方面：受17-18 年高价地和限价影响，房地产销售业务毛利率同比下降13.9pct 至19.7%，带动公司整体毛利率同比下降11.7pct 至21.4%。公司2021 年实现归母净利润94.1 亿元，同比降低9.5%。归母净利率9.5%，同比下降2.9pct，但较2021Q1-3 提升3.4pct。另外公司销管费率由上年的7.6%提升至8.5%，投资净收益71.8 亿元，同比增长87.9%。

    全年销售逆势增长，灵活调整投资节奏，金额口径投销比达45.7%。公司2021 全年实现全口径签约额2861.7 亿，同比增长18.2%；实现签约面积1377.0 万方，同比增长15.3%。累计销售均价20819 元/平，同比提升2.5%。在去年严峻的市场环境下，公司合理安排供货节奏，实现全年销售的量价齐升，超出主流房企平均水平。

    在2021 年下半年市场基本面下行的情况下，公司灵活调整投资节奏，拿地态度谨慎，9-11 月均未新获取项目，12 月重新恢复拿地。2021 年全口径拿地金额1309 亿元，同比降低3.0%；拿地建面1636 万方，同比微降1.3%，平均楼面价8001 元/平。

    金额口径投销比45.7%维持高位；金额口径权益比40.0%，同比下降11.6pct。新增土储中一二线城市占比达65%。目前公司总土储建面6398 万方，权益比例45.7%。

    多元化业务快速发展，协同效应不断加强。公司2021 年持有型物业租金收入20.7亿元，在营购物中心出租率超90%，成熟期写字楼年底出租率超95%，成熟长租公寓项目出租率稳定在94%以上。金地智慧服务全年营收52.8 亿元，同比增长29.3%，累计合约面积3.3 亿方，其中外拓面积占比高达71%，2021 年新增外拓面积超7000万方。公司代建业务布局超30 城，管理项目近90 个，累计政府公建面积超400 万方。

    公司财务稳健，融资成本维持低位，有望平稳穿越周期。公司坚持稳健的财务策略，2022 年1 月，公司发行7.89 亿ABS，票面利率4.24%。2 月公司发行17 亿元中票，发行利率3.58%。截至2021 年末，公司有息负债综合成本4.56%，同比降低18bp，融资成本保持行业低位。三道红线指标稳居绿档，剔除预收账款资产负债率67.6%；净负债率55.2%；现金短债比1.4。

    投资建议：金地集团作为老牌龙头房企，近年来投资积极聚焦一二线核心城市，财务稳健融资成本不断降低，有望在行业出清过程中建立优势保障业绩稳定增长。维持“买入”评级。我们调整预测公司2022/2023/2024 年的总收入分别为1120.8、1257.3、1401.3 亿元。归母净利润分别为102.04、109.33、118.14 亿元，增速分别为8.4%/7.1%/8.1%，EPS 为2.26/2.42/2.62 元/股，对应的PE 为6.1/5.7/5.2X。

    风险提示：行业基本面下行超预期，土地、原材料及劳动力成本上升风险，疫情反复超预期。

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