央企地产巨头，尽占天时地利，资源禀赋出众

央企招商局集团下属地产上市公司，资源禀赋出众。 集团核心资产整合及业务协同平台， 打造“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商” ;公司深耕深圳前海蛇口自贸区（粤港澳深度合作示范区与先导区），区域内土储面积超 500 万平，其中已确权部分占比约 36.7%， 已开发部分占比约 40.4%； 随着《 广东自贸区深圳前海蛇口片区综合规划》和《粤港澳大湾区发展规划纲要》 落地，利于公司加快厘清尚未确权的土地储备，加速推进具体项目开发建设。

社区、园区、邮轮三大业务板块协同互促，优势互补

三大业务板块协同促进，产业导入、产城协同、配套完善等互动优势显著，独特产业协同优势利于多渠道获取土地及控制成本； 公司复制蛇口模式，已在广州、深圳、重庆、青岛等多城开展超过 10 个产业园的开发和运营； 公司构建以邮轮母港为核心的高端旅游服务产业链，符合国内“消费升级”和“服务升级”大趋势；虽邮轮板块前期需要大量投入，短期内利润贡献不高，但先发优势明显，中长期前景看好，利于园区板块相关产业链导入及社区板块利润率提升。

三年业绩承诺超额完成，销售高增速，融资低成本，激励鼓士气

公司大概率超额完成三年利润承诺， 2017 年销售金额 1127.8 亿，同比增长 52.5%； 2018 年 1 月销售金额 117.6 亿元，同比增长 77.1%； 公司积极拓展融资渠道、优化债务结构， 2017 中报显示综合资金成本为 4.6%，行业内保持显著优势； 全面立体的激励方案将提振员工积极性。

12 个月目标价 28.3 元，首次覆盖“买入”评级

我们预测公司 2017、 2018、 2019 三年营业收入分别为 755 亿元、 944亿元、 1081 亿元，三年 EPS 分别为 1.55 元、 1.95 元、 2.41 元，给予 2018年相对估值 14.5 倍 PE， 12 个月目标价 28.3 元，首次覆盖“买入”评级。

风险分析

调控时间过长有导致销售不及预期的可能； 金融去杠杆有导致行业融资困难的可能；汇率波动有导致汇兑损失加大的可能；利率提升有导致融资成本提升的可能； 邮轮产业发展设施短期内有不达预期的可能。

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