毛利率及投资收益下降，拖累利润下行

    公司发布2022 年上半年业绩预告，上半年预计实现归母净利润15-21 亿，同比下降50.60%-64.71%；预计实现扣非后净利润12-18 亿元，同比下降35.81%-57.21%；每股收益0.11-0.19 元/股。

    公司竣工交付并结转的面积同比增长，但利润下滑主要受以下因素影响：（1）市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。（2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 上市，产生税后收益14.58 亿元。

    销售表现优于百强，行业排名提升

    根据公司经营快报，6 月单月公司实现签约销售金额412.75 亿（YoY-6.89%），签约销售面积155.60 万O（YoY-18.39%），销售均价26526 元/O（YoY+14.09%）。

    2022 年上半年，公司合计实现签约金额1188.27 亿（YoY-32.86%），签约面积487.51万O（YoY-36.71%），销售均价24374 元/O（YoY+6.08%）。据克而瑞统计，上半年百强房企全口径销售额同比下降51%，公司表现由于百强平均水平，带动行业销售排名较2021 年提升1 名至第6 名。

    积极补充优质土储，区域深耕优势加固

    公司积极补充优质土储，新增货值位列克而瑞排行榜第8。经测算，公司上半年新获取27 宗土地，合计新增计容建筑面积419.89 万O（YoY-52.5%）；拿地金额646.37 亿，占上半年销售额的54.4%；拿地平均楼面价为15394 元/O。

    从拿地结构来看，公司上半年新增拿地主要位于北京、上海等一线城市及深耕的长三角地区；此外，4 月5 日，公司公告与长城资产及佳兆业签署了《战略合作协议》，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础进行合作，公司区域发展优势进一步得到巩固。

    三道红线稳居绿档，融资渠道通畅

    公司三条红线稳居绿档，Wind 口径下，截至2022 年一季度，公司剔预后资产负债率为60.8%、净负债率为36.8%、现金短债比2.1 倍。

    上半年，中诚信评定公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。受益于安全的财务结构及良好的信用评级，公司融资渠道通畅，上半年发行多期超短融、公司债券及中期票据，体现了头部央企的融资优势。

    盈利预测与投资建议

    公司作为头部央企，融资优势显著，在行业下行阶段积极补充优质土储，未来推盘供货能力较强，销售市占率有望持续提升。我们维持对公司的盈利预测，预计公司2022至2024 年，公司实现营业收入1780 亿、1923 亿、2047 亿，同比增长11%、8%及6%，实现归母净利润108 亿、113 亿及120 亿，同比增长4%、5%及6%。公司当前股价对应2022 年业绩为9.2 倍，维持“买入”评级。

    风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。

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