事件

    　　公司发布2022 年中期业绩公告：2022 年上半年实现营业总收入1107.2亿元，同比增长23.1%；归母净利润108.3 亿元，同比增长5.1%；基本每股收益0.90 元（前值0.86 元）。

    　　市场份额显著提升，销售回款保持高效

    　　a）销售业绩优于同行，市场占有率提升。2022H1 公司实现销售金额2102 亿元，同比下降26.3%，降幅表现优于top10 其余房企，销售规模排名提升至第3 名；市场占有率达3.2%，同比增长0.2pct。b）城市深耕效果显著。38 个核心城市（全部为一二线城市）销售贡献79%，同比增长2pct；22 个城市销售排名第一，46 个城市销售排名进入前三。

    　　c）销售回款保持高效。2022H1 公司实现回笼资金1995 亿元，回笼率高达94.9%，保障公司现金流安全可持续。

    　　投资节奏合理谨慎，聚焦高线土储

    　　a）“量入为出”谨慎投资，优化在手资源结构。2022H1 公司新拓展项目37 个，总拿地金额607 亿元，同比下降37.0%，投销比28.9%，新增建面412 万平米，权益投资金额仍处于行业前十；b）聚焦优质土储，深化城市深耕。2022H1 公司新增土储中一二线核心城市投资金额占比85%，同比提升16pct，公司近几年在38 个核心城市货值储备始终保持在75%以上，资源储备可满足公司2~3 年的开发需求，为后续可持续发展提供保障；另外一方面，通过不断聚焦、深化核心高能级城市，保持高水平去化率和利润率。

    　　结算毛利率随趋势下降，已售未结资源充裕

    　　a）毛利率水平受行业趋势影响有所下降。报告期内公司毛利率为25.6%，同比下降7.0pct；净利率13.5%，同比下降2.9pct，与行业下行趋势一致。注意到，净利率降幅小于毛利率，主要得益于公司精细化管理，期间费用率5.96%（yoy-0.84pct）；b）已售未结资源充裕，保障业绩稳步提升。2022H1 公司预售资金4312 亿元，收入保障倍数达1.5 倍，为未来业绩提升提供坚实基础。

    　　财务状况持续稳健，融资成本不断下降

    　　a）“三道红线”保持“绿档”行列，资产负债结构稳定、健康。截至报告期末，公司剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率64.1%，现金短债比1.4，符合“绿档”要求。一年内到期的有息负债762 亿元（同比+26.8%），货币资金1571 亿元（同比+1.1%）。b）受益于央企背景和高信用资质加持，综合融资成本持续下降。报告期内公司发行公司债、中期票据合计140 亿元，平均融资成本仅3.09%；银行端贷款利率下降，报告期内新增贷款平均成本较2021 年末下降0.37pct。截至报告期末，公司有息负债综合融资成本仅为4.32%，较2021 年末下降0.14pct，融资成本保持下降趋势，优势愈发显著。

    　　“两翼”业务持续发力，助力主业稳健发展

    　　a）物业业务持续增长，拓展强劲。保利物业2022H1 实现营收64.5 亿元（同比+25.2%），在管面积5.2 亿平米（同比+21.5%）；b）商管业务快速扩张。报告期内开业购物中心34 个（同比+5 个），开业面积231万平米（同比+19.7%）；c）酒店公寓业务稳健运营，规模不断提升。

    　　截至报告期末，酒店运营客房数达到近5700 间（同比+17.0%），公寓板块开业及筹开项目49 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

    　　多元业态融合发展，强化主业产业链优势。

    　　投资建议

    　　公司持续深化核心城市影响力，聚焦优质土地储备，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，融资成本优势愈发凸显，处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，秉持“量入为出”的投资策略，兼顾资源获取与利润保障，已售未结资源充裕，“两翼”业务持续发力，未来业绩提升可期。预计公司2022~2024 年EPS 为2.41、2.60、2.83元/股，对应当前股价PE 分别为7.2、6.7、6.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。

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