事件：12 月12 日，公司发布11 月经营数据。11 月，公司实现合同销售金额约65.31 亿元，同比下降67.44%；销售面积约71.64 万平方米，同比下降66.42%。1-11 月累计合同销售金额约1094.81 亿元，同比下降48.59%；累计销售面积约1117.01 万平方米，同比下降46.72%。

    点评：

    销售受行业影响，仍处低位。11 月，公司实现合同销售金额约65.31 亿元，同比下降67.44%；销售面积约71.64 万平方米，同比下降66.42%。1-11 月累计合同销售金额约1094.81 亿元，同比下降48.59%；累计销售面积约1117.01 万平方米，同比下降46.72%；累计销售均价9801 元/平方米，同比下降3.52%。

    11 月无新增地块，但土储仍较充足。2022 年11 月公司无新增拿地，2022年以来公司共新增一宗商业项目，总建面约1.6 万方，总地价2826 万元。

    2022 年以来公司拿地相对谨慎，但公司土储仍较充足，截至上半年末，公司在全国范围内合计拥有土储1.31 亿平方米，可满足未来2-3 年开发运营所需，其中一二线占比37.05%，长三角区域三四线占比29.46%。

    受益供给端政策支持，融资现金流改善。11 月17 日，交易商协会受理新城控股150 亿元储架式注册发行；12 月3 日，150 亿中票注册金额获批；12 月12日，公司成功发行3 年期20 亿中票，票面利率 4.3%，并由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保；公司还与浦发、民生等银行签订战略合作协议，获授信支持，公司融资现金流大幅改善。考虑年内公司已无需要偿还的公开债，2023年公司债券到期金额118.52 亿元，可被150 亿额度完全覆盖，公司财务压力明显缓解。

    商业运营稳健， 未来REITs 扩围有望带来新发展机遇。1-11 月公司累计商业运营收入89.87 亿元（2021 年全年86.39 亿元），截至三季度末，公司已开业及委托管理的吾悦广场达138 座，公司商业运营稳健，持续提供现金流，后续随疫情政策优化，其经营情况将进一步改善。此外，12 月8 日，证监会相关人士表示将研究推动公募REITs 试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，也将为公司商业发展带来新机遇。

    投资建议：公司持续受益供给端政策支持，融资现金流改善，信用边际修复。且公司“住宅+商业”双轮驱动，商业提供稳定现金流，未来公募REITs扩围也有望带来公司新发展机遇。我们维持公司盈利预测，预计公司22-23年EPS 分别为3.85 元、3.88 元，按照2022 年12 月13 日收盘价，对应的PE 分别为5.8 倍和5.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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