事件：2022 年12 月31 日，公司发布《2023 年度非公开发行A 股股票预案》。

    　　点评：经营表现强劲，大额定增计划助力优质项目开发，优化资本结构，补强现金流，节约资金成本，提升拿地实力，促进长期综合实力提升。

    　　公司历史最大额定增计划，募资助力优质项目开发。本次股票定增，公司拟向包括保利集团在内的不超过35 名特定对象发行不超过8.1914 亿股（含本数）股票，募资总额不超过125 亿元（含本数），本次预计募资总额为公司上市以来4次股票定增计划中的最大金额（其中2010 年定增计划中止实施）；股票发行价格不低于定价基准日前20 个交易日公司A 股股票交易均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者；募集资金中的110 亿元拟投入广州保利领秀海等14 个房地产开发项目，其余15 亿元拟用于补充公司流动资金，上述14 个项目预计总投资额约546.57亿元、销售总额约627.67 亿元、净利润总额约52.08 亿元，项目预计销售净利率整体处于6.73%~10.01%之间，预计平均销售净利率为8.33%，项目经营计划良好，有望助力公司业绩提升。

    　　资本结构优化，资金实力增强，拿地实力提升。截至22 年Q3，公司剔除预收款后的资产负债率为66.35%，我们认为本次股票定增对公司有多方面裨益，在资本结构方面，将助力公司降低资产负债率，资本结构将进一步优化；在业绩方面，将减少公司的利息支出压力，助力净利润提升；在经营方面，为公司补足现金流，已投入广州保利领秀海等14 个项目的资金置换出来后将有力支撑公司进一步获取优质土储，提高公司综合竞争力。

    　　22 年销售优于TOP20 整体水平，全年拿地货值行业第一。据克而瑞数据，公司2022 年全口径销售额为4573 亿元，同比减少15.1%，优于TOP20 房企的整体同比增速-36.0%；12 月单月销售额572 亿元，同比增长42%，在TOP20 房企内单月同比增速最高。22 年前11 月，公司累计拿地金额1462 亿，其中有一线城市投资金额占比34%，强二线城市投资额占比45%，据克而瑞数据，公司22年新增土地货值达2514 亿元，位居行业第一，为2023 年销售奠定良好基础。

    　　盈利预测、估值与评级：公司销售稳健，现金流充裕，拿地实力强，央企品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间。维持公司22-24 年预测EPS 分别为2.37 元、2.49 元、2.71 元；当前股价对应22-24 年PE 估值为6.5 倍、6.2 倍、5.7 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风险。

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