公司公告收购合作项目合作方融创股份，以总计99.4 亿总成本（含需补支付地价）收购深圳核心区位文旅综合项目51%股权，交易完成后将持有该项目100%股权。我们认为，公司此次交易既能显著化解行业信用风险，促进保交付，又能增持优质核心资产，推动公司向新发展模式良性过渡，增厚股东利益。这可谓两全其美。公司公告股权再融资获得中国证监会受理。中国证监会经过对上市公司申请材料的审查，认为申请材料齐全。

    　　 2023 年1 月4 日，公司公告拟收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司（以下简称“项目公司”）51%股权，交易成本合计99.4 亿元，包含标的股权及债权收购价款和公司后续向项目公司提供的用于支付土地款的股东借款。项目公司持有的主要资产为位于深圳市核心区位的融创华发冰雪文旅城项目（以下简称“标的项目”）。交易完成后，公司将持有项目公司100%股权。

    　　 拟收购资产预计将有力支撑公司中长期业绩表现。标的项目位于深圳市宝安区核心区位，总占地面积43.68 万平米，总建筑面积达131.07 万平米。室内冰雪基础设施具备建造门槛高，全天候全季节开放，参与门槛低的特点，是一种具有很高运营门槛的优质核心不动产资产。参考融创广州冰雪项目的良好运营历史，加之未来该项目仍将有融创参与部分运营，我们相信该项目将为公司创造丰厚的长期回报，也为公司积累冰雪项目的运营经验。房地产行业向新发展模式过渡，就是要逐步告别货如轮转的简单开发模式，持有并运营核心城市优质不动产资产――公司就此迈出坚实一步。

    　　 交易结构安排合理，行业担当和经济利益两全其美。在融创中国资金相对偏紧的情况下，华发收购这一项目不仅能保证该项目尽快交付，避免出现项目烂尾，更能一定程度缓解融创的信用问题，力所能及承担行业责任。公司保留了一部分股权转让款在登记完成后三年内以未售物业冲抵，减轻了当期公司自身的资金压力。公司为融创文旅保留了项目回购权，但我们相信如果融创文旅实施回购权，则必当证明该项目运营前景良好，则公司剩余的股权价值也得到了最大保护。更重要的是，作为一种运营门槛极高的优质资产，最大限度考虑具备运营能力的合作方利益，本身对于公司资产长期价值成长有利。而且，该资产的主体部分并非冰雪游乐设施，而是可售型人才住房（30 万平米），办公（74 万平米）和商业（10 万平米），公司可以凭借国企品牌背书，尽快实现销售回款，并不至于大幅长期占压资金。

    　　 再融资申请获得受理，期待股权融资助力公司优化资产负债表。中国证监会对公司提交的上市公司非公开发行股票的行政许可申请材料进行了审查，认为申请材料齐全，决定对该行政许可申请予以受理。公司在行业内领先获得再融资受理，意味着公司优化资产负债表可能更进一步。

    　　 风险因素：本次收购融创项目资产规模大，项目回款整体仍需要时间，未来项目运营也存在不确定性。公司再融资仍需获得中国证监会核准才能实施，能否获得核准仍然存在不确定性。

    　　 盈利预测、估值与评级：公司在2022 年积极进取，新增的大量核心城市土地储备，已经在近期开始陆续转为货值。我们认为，这将推动公司近期销售持续跑赢行业。公司收购深圳项目，化解了行业风险，也增厚了公司的核心资产。我们维持公司2022/2023/2024 年EPS 预测1.65/1.81/1.82 元，参考万科A、建发股份等高信用企业2022 年7-9 倍PE 估值水平（中信证券研究部预测），考虑到公司优质土储带来的业绩增长带来的溢价，给予公司2022 年10 倍PE 的估值，对应16.5 元的目标价，维持“买入”的投资评级。

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