投资要点：

    　　营收稳步增长，利润率下滑、叠加权益比回落，业绩低于预期、但未来可期。公司发布业绩快报，2022 年公司实现营业总收入591.29 亿元，同比+15.39%；营业利润62.73 亿元，同比-9.89%；利润总额63.07 亿元，同比-7.64%；净利润47.13 亿元，，同比+0.78%；归母净利润25.62 亿元，同比-19.80%；基本每股收益1.12 元/股（剔除永续债影响），同比-16.42%。2022 年公司营业利润率10.6%、净利率8.0%，较21 年全年分别下降3.0pct、1.2pct。公司营收稳步增长，利润率有所回落，推动净利润维持稳定；同时受到结算项目权益比例下降影响，使得公司归母净利润短期有所回落。截至22Q3 末，公司预收款达792亿元，同比+12.4%，可覆盖22 年营收1.34 倍，未来结算项目有保障。

    　　22 年销售1202 亿、同比-1%，跑赢行业，排名升至第18，积极拿地扩张。2022 年公司实现销售金额1,202 亿元，同比-1%；销售面积401 万方，同比-14%，年度回款总额约734 亿元。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额同比-40%）。

    　　根据CRIC 数据，公司22 年全年销售额全国排行第18 名，较21 年末继续提升14 名，实现逆境弯道超车。拿地端，公司3Q22 累计获取16 幅地块，拿地面积137.3 万方，同比-49%，拿地/销售面积比为54%，且布局更为聚焦核心一二线城市，其中上海获取8 幅、杭州获取3 幅地，面积分别占比51%、19%，拿地聚焦核心城市，这也推动后续销售弹性更可观。22H1 公司待开发土储434 万平，在建1,595 万平，主要布局在核心一二线城市。

    　　三条红线稳居绿档，公司发债渠道顺畅，拟定增不超60 亿，助力逆势积极扩张。截至22Q3末，公司剔预后资产负债率为66.3%，净负债率79.0%，现金短债比1.5 倍；22 年末公司继续保持三道红线绿档。22H1 公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155亿元；完成全市场首单类Reits15.5 亿元转售续期，发行南湾华发商都CMBS 35 亿元、威海华发新天地商业CMBN 6.3 亿元，22Q3 公司继续发行公司债、中票、ABS 合计48.6亿元，公司融资渠道保持畅通，融资优势明显。此外，公司于2022 年12 月发布2022 年非公开发行A 股股票预案，拟募集资金总额不超过60 亿元，其中华发集团认购金额不超过30 亿元，股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张。

    　　投资分析意见：业绩暂时下行，积极经营未来可期，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。当前22 年业绩已经公布，考虑到竣工放缓、利润率回落，我们下调公司22-24 年归母净利润预测为25.6、31.9、34.7 亿元（原值34.2、35.9、39.6 亿元），当前价格对应22/23PE 为7.9/6.4X。短期业绩暂时低于预期，但中长期看行业供给侧改革下公司仍可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价至13.6元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资、项目收购具备不确定性。

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