事件描述

    　　公司发布2022 年度业绩快报，全年实现营收2811 亿元（-1.4%），归母净利183 亿元（-33.2%）。

    　　事件评论

    　　短期业绩低于预期，交付节奏、结构与毛利率下行等或为主因。公司2022 年实现营收2811 亿元（-1.4%），归母净利183 亿元（-33.2%），全年结算业绩低于市场预期。公司年初竣工目标4261 万平（+0.9%），2022Q1-3 已竣工2316 万平（-5.0%），Q4 疫情等因素或一定程度拖累竣工交付节奏；参考历史销售和结算价差，2022 年结算均价本应较大程度修复（如2022H1 结算均价+17.0%至1.5 万/平左右），但Q4 实际结算结构或有波动，最终全年收入小幅下降。结算利润率随行业趋势下行（2022Q1-3 综合毛利率同比下降5.3pct 至24.5%），对公司业绩形成较大拖累；此外，结算项目权益比例下降等对归母净利增速有一定影响。但短期业绩波动主要反映周期因素，并不改中长期稳健趋势，公司销售拿地表现突出，结算量价终将恢复，利润率下行也逐渐消化，后续业绩或边际修复。

    　　销售排名跃升至行业第二，土地拓展更为聚焦，且拿地金额强度已不算低，总量土储仍相对充裕。参考克而瑞数据，公司2022 年全年实现销售金额4573 亿元（-15.1%），面积2753 万平（-17.5%），均价1.66 万元/平（+3.0%）；尽管销售规模随行业趋势下行，但受益于聚焦一二线核心城市布局与信用口碑优势，销售均价仍实现逆市上涨；公司12 月单月销售金额同比达+41.9%，全年销售金额排名从去年的第四名跃升至行业第二。公司把握投资机遇，重视拿地质量，前11 月新增计容建面964 万平（-59.8%），拿地总价1553亿元（-1.4%），楼面均价1.61 万元/平（+145.5%），尽管拿地面积偏少，但金额口径的拿地强度为38.8%（+7.2pct），已不算低。弱市背景下公司拿地更为聚焦核心城市（楼面均价大幅上行即是明证），地块去化率与利润率相对更有保障。公司土储仍相对充裕，截至三季度末，公司待开发面积可支撑1 年以上新开工，未售土储可支撑3 年以上销售。

    　　再融资有助于优化资本结构，为逆势扩表和行业整合提供潜在资金支持。公司把握行业再融资放开机遇，非公开发行募集资金有助于优化资本结构，进一步增强综合资金实力；保利集团主动认购不低于1 亿元且不超过10 亿元，彰显了对于公司长期发展的支持与信心。虽然定增对于公司短期业绩贡献相对有限，但更值得期待的是，定增对于资本结构的明显优化，也进一步提高公司逆势扩表和行业整合的潜力，一旦市场需求端逐步企稳（尤其核心城市边际复苏），公司的扩张潜力将逐步兑现，优质头部央企市占率有望持续提升。

    　　长期格局优化延续，充实资本打开未来空间。公司竞争优势已在融资、土地和销售等层面充分显现，逆周期拿地彰显相对进取的经营导向，领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒，公司开发领域的龙头价值和竞争地位在本轮周期体现得淋漓尽致。短期业绩波动不影响长期价值，格局优化与份额提升为长期投资逻辑，再融资优化资本结构，为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持，一旦市场企稳，竞争优势有望加速兑现。预计2022-2024 年归母净利183/206/227 亿元，对应PE10.5/9.4/8.5X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、非公开发行事项存在一定不确定性；

    　　2、结算节奏与结构存不确定性。

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