事件：公司公告A 股非公开增发预案。

    　　抢占政策红利窗口，有序补充资金。

    　　1）公司拟非公开发行不超过11 亿股，即不超过本次发行前公司总股本（含库存股）的9.46%，不超过本次发行前公司A 股总股本（含库存股）的11.32%。

    　　募集资金总额不超过人民币150 亿元。本次非公开发行股票的发行对象为不超过 35 名（含 35 名）特定对象。截至2 月12 日，公司本次非公开发行尚未确定发行对象；若存在因关联方认购本次非公开发行的股份构成关联交易的情形，公司将按照有关规定及时进行审议和披露。

    　　2）通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司长期稳定发展奠定坚实基础。本次募集资金投资项目的实施有助于公司优化资产负债结构，减少财务费用支出，增强公司抗风险能力，从而进一步提升盈利水平和核心竞争力。

    　　公布未来三年股东分红回报规划。未来三年内，公司将继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。

    　　长租公寓业务有序推进，有序打通资金通道。公司已公告与中国建设银行股份有限公司，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”。

    　　该基金募集规模为人民币100 亿元，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。该基金设立有助于盘活公司长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2022 年和2023 年EPS 在2.01和2.10 元。给予公司2023 年10-12XPE 水平，对应合理价值区间21-25.2元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险。

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