核心观点

    　　公司发布定增预案，拟募资不超过150 亿元。此次定增股份数不超过总股本的9.46%，募资将用于11 个房地产项目开发及补充流动资金，将增厚公司资本实力，增强抗风险能力。公司1 月销售开局良好，拿地继续优选项目，有助于夯实销售回升基础。我们认为公司2022 年报表业绩将较2021 年企稳回升，有望超越同业表现，当前公司处于低估状态，具备配置价值。

    　　事件

    　　公司发布定增预案，拟向不超过35 名（含35 名）特定对象发行不超过110,000 万股，募集资金总额不超过人民币150 亿元。

    　　简评

    　　定增募资助力资本实力进一步增强。公司发布的定增预案显示，募集资金总额将不超过150 亿元。此次定增股份数不超过本次发行前公司总股本的9.46%，尚未确定发行对象。本次募集资金中，105 亿拟投向位于10 个城市的11 个房地产开发项目，分布于万科南方、上海、东北、华中、西南五大区域，另外45 亿拟用于补充流动资金。本次定增募资将增厚公司资本实力，优化资本结构，增强公司的抗风险能力，也响应国家保交楼政策号召，有利于公司业务稳步健康发展。

    　　销售开局表现良好，拿地态度保持谨慎。公司2022 年实现销售金额4170 亿元，同比减少33.6%，2023 年1 月实现销售金额286.3亿元，同比减少19.6%，降幅小于 top10 房企整体的-22%，开局表现良好。2022 年，公司累计拿地金额912 亿元，占销售金额比重为21.9%，拿地保持谨慎态度，但主要位于南方区域和上海区域核心城市，项目质量较优；2023 年1 月无新增拿地。我们认为，公司拿地聚焦主流城市、项目优中选优，有助于夯实销售回升基础。

    　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为2.13/2.29/2.41 元。维持买入评级和目标价33.70 元不变。

    　　风险分析

    　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。

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