事件描述

    公司发布2023年一季度报告，报告期内实现营收150亿元（-20.2%），归母净利润2.7亿元（-38.7%），扣非后归母净利润2.7亿元（-1.7%）。

    事件评论

    结转节奏导致业绩短期承压，全年及后续展望仍相对积极。公司2023Q1营收同比下降20.2%，主要由于结转规模减少：归母净利润同比下降38.7%，归母净利润降幅大于营收降幅，主要由于综合毛利率同比下降9.3pct至12.6%，反映存量低毛利项目的结转；扣非归母净利润同比下降1.7%，较扣非前降幅明显收窄，主要由于公允价值变动净收益同比减少2.1亿。从历史数据来看，公司Q1业绩占全年比重较低，2023Q1短期业绩承压主要受结转节奏影响，全年业绩展望仍相对积极：截至报告期末，公司可结转资源仍较为充裕（合同负债/年化营收=0.97），且2023年透工面积计划同比增长22%（计划/实际），预计全年收入端将保持双位数增长，而当前毛利率已处于底部区间，投资收益高基数完成平稳过渡，房价企稳和城市聚焦后减值风险明显降低，全年及后续业绩将迎来明显修复。

    销售弹性保持行业领先，投资持续聚焦核心城市。公司2023年销售目标3300亿元（同比增长13%），可售货值6000亿元，其中一二线城市占比约80%，在充裕的优质货值保障下，完成全年销售目标的确定性较高：2023年以来市场迎来结构性复苏，公司销售弹性保持行业领先，2023Q1实现销售金额723亿元，同比增长52.6%，量价分别同比增长51.2%和0.9%，基于销售端的良好表现，公司报告期内经营性现金流量净额同比增长349%。区域聚焦和城市深耕是公司近年来的核心投资策略，尽管2023年以来核心城市土地市场热度提升、拿地难度加大，但公司依旧保持积极的投资态度，推动项目储备有序换仓至高能级城市：2023Q1公司新增6宗地块，均位于核心一二线城市，拿地金额86亿元，同比增长2.5%；2023年4月，在上海首批集中供地中公司参拍其中15宗地块，是此次参与程度最高的房企，最终成功新获其中2宗优质地块，拿地总价为33.6亿元。

    发行方案有序推进，资产负债表持续优化。公司发行股份购买优质资产并募集配套资金方案正有序推进，资产负债表将迎来进一步优化；首批公募REITS扩募获证监会批复，公司持续盘活存量资产，资产运营退出机制保持领先。截至2023Q1末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为61.8%、40.0%、2.2（非监管口径），继续维持“绿档”水平；2023Q1公司新增债券融资成本在2.1%-2.3%区间，信用优势持续巩固。

    销售弹性保持领先，业绩展望维持积极。受结转节奏影响公司业绩短期承压，但周期压力已基本释放完毕，全年及后续业绩展望仍可维持积极；公司在信用、资源、效率和成本等方面竞争优势在拿地和销售端正在逐步兑现，开发业务保持高质量发展，持有型业务价值初显；预计2023-2025年归母净利润分别为69/99/113亿元，对应市盈率分别为16.3X/11.3×/9.9X，尽管表观PE偏高，但PB仍较为合理且有上行空间（无其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具，维持“买入”评级

    风险提示

    1、结转毛利率修复进度存在不确定性；2、核心资源开发进度存在不确定性。

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