23Q1 归母净利润同比下滑，维持“买入”评级公司4 月27 日发布一季报，23Q1 实现营收119.6 亿元，同比+43%；归母净利润5.4 亿元，同比-25%。我们维持23-25 年EPS 为1.28/1.43/1.63 元的盈利预测。可比公司平均23PE 为6.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司Q1 亮眼的销售表现和拿地潜力，我们依然认为公司合理23PE 为10.5 倍，维持目标价13.44 元，维持“买入”评级。

    　　结转结构致23Q1 归母净利润同比下滑

    　　公司22 年竣工面积维持高位，23Q1 交付结转规模较大，推动营收同比增长。归母净利润同比出现下滑，主要因为受结转结构影响：1、毛利率同比-2.1pct 至17.1%；2、投资收益同比-53%至1.4 亿元；3、少数股东损益占比同比+29.1pct 至32.2%。得益于销售高增长，公司合同负债较年初+33%至917 亿元，较22 年开发营收覆盖率达到161%，待结转资源充裕。随着高毛利项目逐步结转，我们预计公司年内利润增速有望逐步修复。

    　　销售增速远高于行业和百强房企，核心城市货值充裕公司23Q1 实现销售金额491 亿元，同比+112%，销售排名第八（根据克而瑞的数据），首次跻身行业前十。公司取得远高于行业（+3%）和百强房企（+4%）的销售增速，主要得益于上海多个项目、深圳文旅城项目的新推盘，以及存量项目的续销。我们预计公司23 年可售货值接近2000 亿元，较22 年保持增长（不包含当年拿地当年新推的货值），核心城市货值充裕，上海仍有多个项目等待入市，或将推动全年销售实现正增长。

    　　核心城市积极补货，拿地弹药和意愿充足

    　　根据经营公告，23Q1 公司通过招拍挂在杭州、成都获取3 宗地块，拿地总价52 亿元，权益比例74%，另外通过36 亿元收购融华置地51%股权获取了深圳冰雪文旅城项目。此外，根据中指院的数据，4 月公司在上海第一批次集中供地中拿下1 宗地块，总价19 亿元，权益比例50%。23Q1 公司经营性现金流净额同比+87%至110 亿元，截至4 月末累计发债50 亿元，拿地弹药和意愿充足，但由于核心城市土地市场竞争非常激烈，招拍挂斩获暂时不多，后续可关注公司在拿地城市和策略上是否会做出变化。

    　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。

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