投资要点

    　　事件：

    　　8 月7 日，公司发布2023 年7 月销售数据。2023 年7 月，公司实现签约面积178.65 万平方米，同比-13.65%；实现签约金额310.02 亿元，同比-6.06%。

    　　1-7 月，累计实现签约面积1561.73 万平方米，同比+3.14%；实现签约金额2678.23 亿元，同比+10.12%。

    　　点评：

    　　销售规模保持龙头地位，增幅有所收窄。2023 年7 月公司签约面积178.7 万平方米，同比-13.7%；实现签约金额310.0 亿元，同比-6.1%，销售规模保持龙头地位。1-7 月累计签约面积1561.7 万平方米，累计签约金额2678.2 亿元，同比分别+3.1%、+10.1%，增幅有所收窄。单月销售均价1.74 万元/平米，同比+8.8%；累计销售均价1.71 万元/平米，同比+6.8%。

    　　保持拿地节奏，持续聚焦核心城市。7 月公司新增8 宗住宅地块，拿地总金额115.4 亿元，拿地总建面74.7 万方，地价权益比例91.3%，本月拿地力度为37.2%，保持拿地节奏。公司1-7 月累计拿地金额824.2 亿元，累计拿地建面473.3 万方，地价权益比81.2%，累计拿地力度为30.8%。近12 个月拿地情况来看，不同能级城市占比方面，一二线占比为84.3%，三四线占比为15.7%。

    　　拿地金额占比较高的城市有：广州（13.8%）、南京（13.2%）、上海（11.2%）、佛山（9.6%）、北京（7.7%）。

    　　央企背景优势明显，融资渠道畅通。2022 年公司实现回笼金额4271 亿元，回笼率93.4%，连续4 年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。通过做好开源节流，公司已连续5 年实现经营性现金流净额为正。截至2022 年末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，均符合“三道红线”绿档标准。

    　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增注册获证监会同意，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年8 月7 日收盘价计算，对应的PE 为8.4 倍和8.2 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。

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