事件：公司发布2023 年中报。2023 年上半年，公司实现营收314.8 亿元，同比增长22.9%（经重述后，下同）；归母净利润19.3 亿元，同比增长2.1%。

    　　点评：收入如期高增长，核心盈利较为扎实，积极补充优质土储，销售表现强劲。

    　　收入如期高增长，Q2 毛利率边际改善：23 年H1，公司房地产开发销售实现收入293.4 亿元，同比增长22.6%，前期销售如期结算，合同负债同比增长23.2%，待结算资源充足；由于23 年初公司通过股权收购正式并入华发物业，公司营收得到小幅提升，其他业务收入21.4 亿元，同比重述前的其他业务收入提升100.1%，后期物业收入贡献有望持续提升；公司综合毛利率为18.8%，其中Q2毛利率为19.9%，环比Q1 提升2.8pct；房地产开发毛利率为17.8%，同比降低3.3pct，降幅收窄；归母净利润同比增长2.1%，扣非后同比增长1%，核心盈利较为扎实，归母净利率为6.1%，同比降低1.2pct，主要因毛利率及投资收益的下滑，随着22 年低位拿地项目陆续入市，24 年盈利水平或将边际改善。

    　　销售强势增长，华东华南表现出色：23 年H1，公司实现销售额769.3 亿元，同比增长55.8%，在克而瑞销售榜同比上升3 位至第14 位，行业地位进一步提升，销售均价31047 元/平米，同比提升12.3%，推货较为优质；其中，华东、华南大区分别实现销售额406.2 亿元、183.4 亿元，同比分别增长38.5%、158.4%；表内销售回款 510.0 亿元，同比增长 67%，经营现金流稳健。

    　　聚焦核心城市，优化投拓布局：23 年H1，公司新获取11 个项目，新增土储建面191.8 万平米，权益土储155.7 万平米，平均权益比例为61%，其中，新拿地均位于上海、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，土储结构优化，优质货源充足，有力保障后期去化速度。

    　　融资畅通，财务稳健：23 年H1，公司综合融资成本较22 年降低17 个BP 至5.59%。截至2023 年H1 末，公司三道红线指标保持绿档，有息负债较22 年末增长7.2%至1561 亿元，短债占比约18%；永续债规模较22 年末降低15 亿元至3.8 亿元；关联担保余额134 亿元，约为有息负债的8.6%；货币资金较22年末增长33.7 亿元至567 亿元，在手现金充裕，负债整体均衡，财务运营稳健。

    　　盈利预测、估值与评级：华发股份于核心城市土储充裕，销售增长明显，产品核心竞争力较强，具备国企信用优势，未来业绩具有较大提升空间，我们维持公司2023-2025 年EPS 预测分别为1.45 元、1.72 元、2.02 元，当前股价对应2023-2025 年PE 分别为7.0 倍、5.9 倍、5.0 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售与新拿地不及预期、施工与交付不及预期、市场下行超预期等。

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