核心观点：公司核心业务为上海张江片区的产业载体开发出租和科技产业投资，目前看已结出累累硕果。上海科创中心建设看张江，张江高科技园区在十四五期间全力做强集成电路、生物医药、人工智能三大产业，有望在中国高质量发展中进一步提效增速。公司长期深耕张江片区建设，截至2022 年年底用于出租的物业面积达133 万方，计划于未来3 年内完工的300万方物业有望为业务带来新增量，同时公司发行的产业园区REIT 帮助公司有效盘活资产并使公司具备稳定的投资收益。

    　　公司科技产业投资对业绩的贡献长期保持在50%以上，知名投资标的包括上海微电子、微创医疗、蓝箭航天、智己汽车、民生证券等，极具潜力的投资标的有望为公司业绩和估值做出更大贡献。

    　　摘要

    　　深耕张江片区建设，物业租赁及收入规模有望跨越式增长。

    　　公司长期深耕张江片区建设，截至2022 年年底用于出租的物业面积达133 万方；以集电港、科学之门、张江西北区域为代表的区域建设稳步推进，带动公司物业租赁收入提升，2023年前三季度公司租金总收入7.7 亿元，同比增长35.7%。根据规划，总建面约300 万方的在建项目将于未来3 年内全部完工，有望进一步增大公司租赁物业规模，推动租赁收入增长。

    　　借力REIT 盘活资产，退出机制完善支撑公司现金流及产业投资能力。通过将资产出售给华安张江REIT，公司持续获得收益，2021 年6 月华安张江REIT 上市为公司带来收益近1 亿元；2023 年6 月张江REIT 首批成功扩募，为公司带来投资收益近4 亿元，实现了对资产的有效盘活。公司通过REIT 有效提升资金使用效率，进一步加速园区建设和科技产业投资。

    　　投资收益已成业绩主要支撑，成功案例频现。2015 年公司将自身定位为“科技投行”，积极持续进行产业投资，产业投资收益对业绩的贡献程度长期保持在50%以上，反映投资规模的长期股权投资与可供出售金融资产合计规模已达112.7 亿元。

    　　公司的科创投资投向半导体、医药、航空航天等卡脖子工程及新兴产业领域，成功案例频现，包括光刻机龙头企业上海微电子、高端医疗器械公司微创医疗、航天综合服务商蓝箭航天、新能源车企智己汽车、知名金融机构民生证券等。

    　　给予买入评级，看好公司深耕张江的持续盈利能力与发力科技投行的发展前景。我们预测公司2023-2025 年EPS 为0.66/0.80/0.92 元，给予买入评级。

    　　风险提示：物业销售结算不及预期、物业出租水平不及预期、投资标的发展不及预期。

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