事件

    　　7 月9 日，董事会通过两个议案，同意公司全资子公司招商局物业管理有限公司与厦门国际邮轮母港集团有限公司设立合资公司，并同意公司全资子公司招商局物业管理有限公司与烟台市财金孚泰实业有限公司设立合资公司。

    　　简评

    　　控股股东继续为公司项目拓展提供资源，有助于公司扩大区域影响力。公司控股股东对这两个合资公司的设立起到关键性作用：

    　　1、从与厦门邮轮母港集团成立合资公司情况来看，两者合作的缘由主要是在2015 年11 月，厦门邮轮母港集团与公司控股股东招商蛇口合资设立厦门西海湾邮轮城投资，共同开发厦门海上世界项目，而此次设立的合资公司将负责为厦门海上世界项目提供物业管理服务；2、从与烟台财金孚泰的成立合资公司的情况来看，两者合作的缘由主要是在2019 年12 月，烟台市金孚置业（合作公司附属公司）与公司控股股东招商蛇口下属企业成立合资公司共同开发房地产业务，而此次设立合资公司将为上述地产开发项目及烟台财金孚泰旗下地产、产业开发项目提供配套物业管理服务。此次项目拓展一方面可以增加公司在管面积，其中厦门海上世界项目79.4 万方，烟台雍景湾项目约20 万方（烟台海上世界规划总面积约1 万亩，总投资额约1500 亿，未来仍有扩展空间），另一方面此次合作方均为政府机构，厦门项目合作方为厦门国资委旗下企业，烟台项目合作方为烟台财政局、山东财政厅、山东国资委旗下企业，且烟台项目中烟台财金孚泰将其具备主导权力的全部在建拟建物业管理项目交由合资公司管理，已在管项目在现有合同到期后全部转入合资公司经营，由此公司通过合作获得渠道，在管面积得以继续扩大，同时也助于在当地形成良好口碑和形象，扩大自身市场影响力。

    　　维持买入评级，上调目标价至35.99 元（原目标价为30.50 元）。

    　　由于可比公司2020 年的平均PE 估值（剔除最高和最低后的平均值）为46X，考虑到招商积余的龙头地位，我们给予公司30%的估值溢价，即2020 年59X 的估值水平，结合盈利预测即为35.99元的目标价。

    　　风险提示：1、地产业务剥离不确定导致业绩波动；2、重组整合效果不佳导致项目拓展和利润率提升不及预期；3、疫情发展超预期，导致公司防疫支出过高或项目外拓增速不及预期。

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