核心观点

    公司10 月13 日发布公告收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。公司首单收购落地，性价比高，符合公司区域和业态战略，我们预计增厚2020年归母净利润（华泰预测）20%左右。考虑到标的公司股权尚未交割，我们暂时维持原盈利预测，预计公司2020-2022 年EPS 为1.22、1.55、1.97 元，目标价74.40 元，维持“买入”评级。

    首单收购落地，性价比高，预计增厚2020 年归母净利润20%左右公司首单收购落地，以现金9700 万元收购民兴物业100%股权，交易已经董事会审议通过，无需提交股东大会审议，资金来源为募集资金（若股东大会同意变更募集资金用途）或自有资金。民兴物业2019 年实现营收2.62亿元，净利润0.31 亿元，收购对应2019PE 仅为3.1 倍，具有很高性价比。

    交易基准日为2019 年12 月31 日，即民兴物业2020 年收益均归公司所有。

    2020 年前三季度民兴物业实现营收1.74 亿元，实现净利润0.19 亿元，我们预计全年能增厚公司归母净利润（华泰预测）20%左右。

    民兴物业深耕四川，擅长金融系统办公业态

    民兴物业设立于2002 年，深耕四川区域近20 年，以国企总部办公楼、政府行政办公楼、综合写字楼的专业物业管理为核心业务，延伸至为商业银行各支行及营业网点、大型商场、三级甲等医院等业态提供物业管理服务。

    丰富的管理经验叠加源于建行四川省分行的背景，民兴物业在金融系统办公业态具有较强的拓展能力。其现有员工2600 余人，服务项目有100 多个，以成都市区为中心，辐射至郊县和省内12 个地市州，以及重庆、云南、安徽、甘肃等省市。

    收购符合公司区域和业态战略，预计显著增厚业绩我们认为本次收购：1、符合公司全国化布局的战略。四川是公司在川渝地区的重点拓展区域，目前体量较小，2019 年营收仅2391 万元，民兴物业在四川公建物业领域具有较强影响力，预计将大幅提升公司在四川区域的深耕能力。2、符合公司聚焦优势业态的战略。公司在办公业态具有近20年的运营管理经验，民兴物业立志成为中国最专业的行政、金融物业后勤服务集成供应商，预计将进一步提升公司办公业态竞争力。3、本次收购将为公司带来较大的业绩提升。假设民兴物业净利润维持2019 年的水平，将分别增厚2020-2022 年归母净利润（华泰预测）24%、19%、15%。

    非住宅物管领域的第三方精品标的，维持“买入”评级考虑到标的公司股权尚未交割，我们暂时维持原盈利预测，预计2020-2022年EPS 为1.22、1.55、1.97 元。可比公司2021 年平均PE 为33 倍（Wind一致预期），考虑到公司战略目标清晰以及A 股稀缺性，我们认为公司2021年合理PE 估值水平为48 倍，目标价74.40 元，维持“买入”评级。

    风险提示：收购标的尚未过户；疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；人工成本上涨风险。

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