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    南都物业(603506)发布2022 年三季报，主要内容如下：

    2022 年前三季度公司实现营业收入13.78 亿元，同比增长17.72%，归母净利润1.43 亿元，同比增长5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降1.18 个百分点，EPS 0.76 元。其中第三季度单季实现营业收入4.81 亿元，同比增长18.39%，归母净利润0.52 亿元，同比增长3.80%；归母净利润率10.87%，同比下降1.53 个百分点，EPS 0.28 元。

    核心观点

    业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的75.21 万元上升至823.72 万元；3）管理费用率从去年同期的7.78%下降至7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。

    物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目86 个，新签约面积1072.80万平方米，同比上升70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目699 个，累计总签约面积8389.85 万平方米。

    在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以2022 年上半年数据作为分析基础。2022 年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022 年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比 10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。

    投资建议

    公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为18.51 亿元、21.97 亿元、26.62 亿元，归母净利润为1.93 亿元、2.29亿元、2.74 亿元，EPS 为1.03 元、1.22 元、1.46 元，对应PE 为11.65倍、9.82 倍、8.22 倍。

    风险提示

    市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。

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