3Q22 业绩符合我们预期

    公司公布2022 年三季度业绩：1-3Q 实现收入5645.8 亿元，同比增长19.8%；归母净利润35.8 亿元，同比增长5.7%；扣非归母净利润25.2 亿元，同比下降6.9%，符合我们预期。3Q22 实现收入1987.9 亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.6 亿元，同比增长4.6%，扣非归母净利润4.4 亿元，同比增长106.6%，扣非归母净利润同比大幅增长主要由于3Q22 用于套期保值的期货浮动盈利同比减少。

    发展趋势

    开发业务：结算项目权益比例结构性偏低致盈利下滑逾三成。1-3Q22 房地产分部营收同比+27%至369 亿元，税前毛利率14.8%（2021 年16.8%）；净利润同比+34%至22 亿元，但由于期内结算并表项目权益比例降低（少数股东损益占比同比提升31ppt），最终归母净利润同比下滑34%至6.6 亿元（剔除土地一级开发业务影响后归母净利润同比下降4%）。我们预计公司4Q22 结算有望提速，带动全年地产开发业务利润回升。

    长期看，地产销售具备韧性，持续深耕核心城市。1-3Q22 两大地产子公司建发房产、联发集团合计实现销售额1189 亿元，同比下降29%，优于行业平均水平（Top50 房企销售整体降幅达-46%）；4Q 公司计划新推货约700亿元，叠加3Q 末约1400 亿元滚存，我们预计公司全年销售额可达2000亿元左右（同比下降约8%）。我们统计建发房产、联发集团前三季度于上海、厦门、漳州、福州、北京等重点城市分别新增30 块、9 块土地，总地价774 亿元，对应全口径拿地强度65%，我们认为公司逆势拓储可为后续销售规模扩张和高质量增长打下良好基础。

    大宗供应链业务：3Q 增速放缓，长期格局改善。3Q22 实现供应链分部收入1880.8 亿元，同比+7.1%，归母净利润7.8 亿元，同比+5.4%，3Q22 毛利率为1.3%，同比+0.1ppt，环比-0.3ppt。大宗供应链业务较1H22 收入和归母净利润增速放缓，我们认为主要是受宏观经济影响，公司加强了业务的风险管控，控制业务在合理增长水平。长期来看，我们认为大宗供应链市场向头部集中的趋势不变，建发股份历史上穿越大宗周期均保持了稳健增长。

    盈利预测与估值

    维持2022 年和2023 年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023 年5.8 倍/5.1 倍市盈率。维持跑赢行业评级和16.65 元目标价，对应7.5 倍2022 年市盈率和6.6 倍2023 年市盈率，较当前股价有28.2%的上行空间。

    风险

    大宗商品价格大幅波动，地产结算规模及利润率低于预期。

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