国企担当，业绩改善引领市场。公司公布《2023 年半年度业绩预增公告》（以下简称《预增公告》），公司预计2023 年上半年实现归母净利润35626 万元到42673 万元，同比增长1535.9%到1859.5%；同期预计扣非归母净利润35232 万元到42205 万元，同比增长1886.3%到2279.4%。

    　　根据《预增公告》，公司2023 年上半年业绩预增的主要原因是：1）2023 年上半年，虽然公司未实现产业空间载体开发销售，同比上年同期减少销售利润3.85 亿元，但租赁业务呈现复苏增长态势，本期实现租赁业务收入近5 亿元，较上年同期增长29%；2）2023 年上半年，公司产业投资业务稳步推进，公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值增加，公允价值变动收益同比增加近2 亿元；3）2023 年上半年，公司投资收益较上年同期显著增长，其中公司下属子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司转让持有的上海张润置业有限公司股权，实现投资收益近4 亿元。

    　　我们认为，随着公司在建载体和孵化体量增长，未来公司业绩将持续改善。

    　　投资蓝天硬核新突破：公司投资企业蓝箭航天实现成功发射。根据张江高科公众号报道：北京时间2023 年7 月12 日9 时00 分，由蓝箭航天空间科技股份有限公司自主研制的朱雀二号遥二液氧甲烷运载火箭（代号“ZQ-2Y2”），在酒泉卫星发射中心发射升空，按程序完成了飞行任务，发射任务获得圆满成功。蓝箭航天是张江高科投资企业，今年上半年蓝箭航天国际总部入驻张江科学城，丰富了浦东“蓝天梦”产业生态。我们认为，公司投资蓝天硬核有了新突破，积极布局全球尖端科技！随着公司持续发力“中国芯、未来车、蓝天梦”等硬核产业，将助力中国真正的硬核科技发展。

    　　增持华安张江光大园REIT 表达信心。根据公司2023 年6 月7 日《关于增持华安张江光大园 REIT 份额暨关联交易的公告》，公司拟通过二级市场增持华安张江光大园REIT，增持价格不高于华安张江光大园 REIT 此次扩募发行价格，增持金额不超过人民币1 亿元。我们认为，公司增持华安张江光大园REIT 份额将有利于华安张江光大园REIT 持续、稳定、健康发展。

    　　合理价值区间为21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024 年EPS 分别为0.76 元、0.89 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者，23 年上半年归母净利润保持高增长，因此给予公司2023 年28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08 元，对应2023 年动态PB 为2.56-3.01 倍，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。

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