拟收购百联时尚81%股权，进一步整合资源、赋能主业。

    　　8 月15 日公司发布公告，控股子公司上海百联商业品牌投资有限公司拟出资7,116.07 万元收购商投集团持有的百联时尚（即the bálancing 买手店）81%股权，本次交易完成后百联时尚将成为公司全资子公司。the bálancing 目前有徐汇东方店、太古汇旗舰店、港汇恒隆店三家既存门店，汇集国外名牌及国内外设计师品牌，消费群体稳定，未来将在一二线为主时尚度和消费力更高的城市、以年轻时尚为主要定位的商场开设中型面积门店，实现稳步开拓。此次收购有助于公司打造差异化竞争力，加速资源协同，赋能百货、购物中心、奥莱等业态，理顺百联时尚股权和管理关系。

    　　主业稳步复苏，2023H1 业绩扭亏为盈，奥特莱斯表现亮眼。

    　　2023 年上半年，公司预计实现归母净利润3.0-3.6 亿元，预计实现扣非归母净利润2.5-3.0 亿元，与2022 年同期相比实现扭亏为盈。

    　　单Q2 来看，公司预计实现归母净利润0.9-1.5 亿元（去年同期为-2.7 亿元），预计实现扣非归母净利润0.6-1.1 亿元（去年同期为-2.8亿元）。根据公告，业绩扭亏为盈主要系公司把握零售消费复苏机遇，积极推动数字化改革、聚焦核心商业价值。其中，奥莱业态表现亮眼，五一期间全国销售额实现两位数增长，可比口径恢复至2019 年同期的136%，青浦百联奥莱销售额创下开业17 年以来的最高纪录。

    　　拟开展公募REITs 项目申报发行，有望加速轻重资产分离、搭建创新融资平台。

    　　2023 年7 月12 日公司发布公告，为响应上海市“REITs 20 条”政策号召，拟以公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8 号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs，将采用“公募基金+专项计划+项目公司”的交易结构。公募REITs 的成功发行一方面将助力公司盘活存量资产、加速轻重资产分离，带动自有物业价值重估；另一方面有助于公司搭建创新融资平台、实现上市公司+公募REITs 平台双轮驱动发展。

    　　展望2023 年，公司将重点聚焦提质增效。

    　　根据财报，公司2023 年将重点发展精品奥莱，提升项目管理、低成本改造、招商运营等核心能力，完善市场化激励机制与淘汰机制，更新选址、投资拓展、收购标准等；百货、购物中心等以存量改造、打造差异化为主，例如整合南京东路核心商圈品牌资源、规划淮海路年轻力街区等。

    　　投资建议：

    　　买入-A 投资评级。我们预计公司2023-2025 年实现营收343.87/359.85/374.12 亿元，同比+6.56%/+4.65%/+3.97%，实现归母净利润7.23/8.38/9.73 亿元，同比+ 5.57%/+15.93%/+16.13%。给予2023 年38xPE，对应6 个月目标价为15.39 元。

    　　风险提示：宏观经济风险，行业竞争加剧风险，管理运营风险，新业态发展不及预期风险等。

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