投资要点

事件： 公司发布 2017 年三季度报，实现营收 168.56 亿元，同比增长 42.33%，归属母公司股东净利 19.92 亿元，同比增长 125.59%， EPS0.90 元，同比增长 104.55%，大超预期；

政策调控周期下，销售逆势高速增长

2017 年前三季度，公司累计实现营业收入 168.56 亿元，较上年同期增长 42.33%；累计实现归属于母公司股东的净利润 19.92 亿元，同比增 125.59％。公司前 9 个月实现销售金额 749.3 亿，同比增长 64.54%，预收款 497.5 亿，较年初增加 67%。公司 17 前 9 个月已完成年初 850 亿目标的 88.15%，操盘项目资金回笼率达近 90%，实现逆势高增长。

大力拓展商业地产，“租赁”时代下资产证券化可期

公司所建吾悦广场已满铺开业 18 座，年底预计共开 23 座，开业的吾悦广场日均客流量达 4.34 万人/日，租金及管理费收入全年目标 10 亿（ 16 年全年 4.4亿），出租率达 97.07%。公司在建拟建及已开业的新城吾悦广场达到 53 座，已开业出租面积为 235.93 万平方米，总共可出租面积接近 400 万平。近期住建部联合其余八部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出，要加大融资和退出机制支持。若 REITS 等资产证券化工具推出，将有利于公司进一步实现商业地产轻资产模式。

毛利率大幅提升，商业综合体扩张初期费用率水平上升

截至 3 季度，公司毛利率 37.38%，较同期提高了 13.19 个百分点， ROE 增 6个百分点。商业综合体扩张初期费用率水平提高。管理费用和销售费用占比有所提升，较同期提高了 5.5 个百分点，主要是商业地产规模扩张初期人员薪酬费用和广告宣传、代理费升高导致，未来随着结算收入的增长，该比例将随之降低。

融资渠道多元化、调控市下维持低利率

在政策调控、融资渠道受限的环境下，通过运用类 REITs、公司债、 MTN、 PPN、 ABN、海外债等多项融资方式，公司融资渠道不断拓宽。截至报告发布日完成三期中期票据的发行，合计募集资金 45 亿元，综合票面利率为 5.62%；完成一期 PPN 的发行，募集资金 20 亿元，票面利率为 6.3%。 2017 年 8 月 8日，公司以 12 倍的超额认购完成了 2 亿美元、 5 年期高级美元债券的发行，并将票面利率锁定在了 5%。在行业面临融资成本上升周期时，公司率先布局，利用各种融资渠道，有效降低融资成本

盈利预测及投资评级

公司 1-9 月份新增土地储备 1655 万方，货值约 3000 亿，主要布局在长三角、珠三角、环渤海经济圈，以及中西部省会城市及其卫星城。今年以来实现逆势销售高增速，公司大力拓展商业地产板块，加配抗周期资产。不仅如此，公司推出股权激励计划，其中解锁条件要求 2016-2018 年业绩复合增长率高达40%，彰显公司对于未来业绩高增速的充分信心。公司股东结构持续改善，证金公司、社保基金、公募基金大幅增持。我们认为未来新城这样操盘稳健、现金流把控好、精耕长三角的开发商将进一步为投资者带来惊喜。目前交易所、银行间对公司评级都已调升至 AAA。我们预测新城控股 2017/2018/2019 年的EPS 为 2.22 元， 3.49 元,4.62 元，相对应的 P/E 为 8.7 倍， 5.5 倍， 4.2 倍，维持“买入”评级，同步推荐关注港股新城发展（ 01030）。

风险提示：公司销售及业绩不达预期等。

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