租金收入保持增长，作为优质民企融资持续受益，维持“买入”评级

    新城控股发布2022 年12 月及第四季度经营简报。公司销售业绩受行业影响不及预期，吾悦广场租金收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期，我们维持盈利预测，预计2022-2024 年新城控股归母净利润分别为81.2、85.7、96.8 亿元，EPS 分别为3.59、3.79、4.28 元，当前股价对应PE 估值分别为6.2、5.9、5.2 倍，维持“买入”评级。

    销售业绩同比承压，运营收入保持增长

    公司2022 年累计销售金额约1160.5 亿元，同比下降50.4%；累计销售面积约1191.5 万平方米，同比下降49.4%，销售业绩完成情况不及预期，在克而瑞销售排行榜位列第19 位。截至2022H1 公司土储面积1.31 亿方，可满足2-3 年的开发需求，布局结构较均衡。2022 年公司商业运营总收入为100.1 亿元，同比增长15.8%，其中长三角租金收入贡献占比达56.8%，全年因疫情租金减免导致收入减少3.13 亿元。截至2022 年底，公司开业吾悦广场126 座，可供出租面积796.5万平方米，受全年疫情散发影响，整体出租率下滑至95.15%，江苏和浙江等深耕区域出租率仍维持97%以上，经营情况保持相对稳定。

    融资渠道重新打开，两次获得全额担保发债支持公司2022 年公开市场发行债券约43 亿元，在民营房企中发债规模保持前列。公司5 月通过信用风险缓释凭证成功发行10 亿元中期票据，融资渠道重新打开；9月和12 月在中债增信公司全额担保支持下分别发行10 亿元和20 亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平。11 月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。公司2022 年已偿还境内外公开市场债券127.9 亿元，合联营公司权益有息负债合计为60.62 亿元，有息负债水平持续保持低位。

    风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

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