事件：

    　　2 月6 日，公司发布2023 年1 月经营月报。公司实现合同销售金额约57.76 亿元，同比下降26.5%；销售面积约71.24 万平方米，同比下降10.6%。商业运营总收入为8.67 亿元，同比增加6.5%。

    　　点评：

    　　销售受行业影响仍处低位。2023 年1 月公司实现合同销售金额约57.76 亿元，同比下降26.5%，百强平均为-32.2%；实现销售面积约71.24 万平方米，同比下降10.6%，百强平均为-37.3%；累计销售均价8108 元/平方米，同比下降17.81%。根据克而瑞数据，2023 年1 月销售金额榜单排名第18 位，较22 年提升1 位。

    　　公司目前仍无新增拿地，但土地储备具一定规模。截至2022 年半年报，公司在全国范围内合计拥有土储1.31 亿平方米，其中一二线占比37.05%，长三角区域三四线占比29.46%。

    　　商业运营收入稳步增长。2023 年1 月公司获得商业运营收入8.67 亿元，同比增加6.5%。公司已开业及委托管理的吾悦广场达145 座，其中自持商场126座，管理输出14 座，已签约5 座。公司商业运营稳健，持续提供现金流，后续随疫情政策优化，其经营情况将进一步改善。

    　　受益供给端政策支持，22 年下半年以来发债情况改善。根据非金融企业债务融资工具注册系统信息，公司1 月一笔短期融资券5 亿元更新状态为“已上会”。2022 年公司共发行公开市场债券合计49.71 亿元（其中，境内债42.96 亿元、境外债1 亿美元），加权平均利率5.16%。2022 年下半年，由于政策放松发债情况改善，公司发债30 亿元，占全年发债总额60.4%。公司还与浦发、民生等银行签订战略合作协议，获授信支持。

    　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据业绩预告调整公司盈利预测，预计公司22-23 年EPS 分别为1.00 元、1.62 元，按照2023 年2 月6 日收盘价，对应的PE 分别为19.7 倍和12.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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