21 年归母净利润同比实现双位数正增长，维持“买入”评级公司1 月14 日发布业绩快报，2021 年实现营收514.1 亿元，同比+1%；归母净利润32.0 亿元，同比+10%，略低于我们预期（33.5 亿元），但在行业调整期能够实现双位数正增长仍然难能可贵；扣非归母净利润29.2 亿元，同比+4%。我们参考业绩快报，调低营收但调高毛利率，调整2021-2023年EPS 至1.52、1.68、1.91 元（前值1.58、1.87、2.20 元）。可比公司2022年平均PE 为5.2 倍（Wind 一致预期），我们认为公司2022 年合理PE 为5.2 倍，目标价8.74 元（前值7.90 元），维持“买入”评级。

    营业利润率同比提升、少数股东损益占比同比下降，推动业绩正增长根据业绩快报，2021 年公司归母净利润同比增速高于营收，主要因为：1、营业利润率同比+0.5pct 至12.9%，结合三季报情况，我们预计主要由于结转结构变化推动毛利率企稳回升，以及处置景龙建设、建泰建设、华宜生态股权及部分基金资产推动投资收益同比增长（这也导致扣非归母净利润同比增速低于归母净利润）。2、少数股东损益占比同比-5.0pct 至31.4%。

    销售维持规模，投资力度收缩

    2021 年公司实现销售面积469 万平，同比-7%；销售金额1219 亿元，同比+1%。由于2021 下半年全国房地产市场急转直下，公司Q3、Q4 销售金额分别同比下滑39%、15%，Q4 在高基数情况下同比降幅收窄，主要得益于充裕的可售货值和坚决的销售去化。公司提速资金回笼，2021 年回款总额达700 亿元，同比增长超过30%。公司把控投拓节奏，前三季度公告拿地建面同比-56%，建面口径拿地强度收缩至41%。

    “三道红线”达标转绿，融资渠道保持畅通

    公司通过抓去化、提回款、盘存量、控投资、优融资，2021 年末有息负债同比-10%，短期有息负债同比-40%，实现“三道红线”达标转绿（Q3 净负债率未达标，为黄档房企）。在房地产行业降杠杆自我提速的不利环境下，公司凭借国企背景优势，Q4 新发行超短融、中票、公司债44.4 亿元，利率3.57%-4.99%，低成本融资渠道保持畅通。

    风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、区域市场风险。

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