核心观点

    　　公司2022 年营收和净利润增速总体平稳，但盈利能力和权益比例降低导致归母净利润下行。全年销售表现优异，销售金额位列行业18 位，较上年末大幅提升14 位。当前公司主要聚焦核心城市开发，高投资强度有望转化成公司的销售优势。同时股权融资方案的出炉有望也增强公司的资本实力，助力公司市占率提升。

    　　事件

    　　1 月19 日，公司发布2022 年业绩快报，2022 年实现营业收入591.3 亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润25.6 亿元，同比降低19.8%。

    　　简评

    　　收入稳健增长，盈利能力下行。公司2022 年实现营业收入591.3亿元，同比增长15.4%；实现净利润47.1 亿元，同比增长0.8%，总体保持稳健；实现归母净利润实现25.6 亿元，同比下降达19.8%。期内公司增收不增利的主要原因在于：1、盈利能力下降，期内净利润率为8.0%，较上年同期下降1.1 个百分点；2、结转项目的权益比例下行。

    　　销售表现优异，投资强度提升。公司2022 年实现销售金额1202.4亿元，同比降低1.4%；实现销售面积400.9 万平，同比降低14.5%；全年销售均价29993 元/平，较2021 年增长15.4%。增速在主流房企中排名第三，表现持续超越行业。全年销售金额位列行业18位，较2021 年大幅提升14 位，实力进一步增强。回款质量方面也显著提升，全年实现销售回款734 亿，在销售规模小幅下行的情况下，回款总额同比增速在5%左右。公司全年拿地积极，根据CRIC，公司2022 年拿地金额409.5 亿元，拿地金额/销售金额为34.1%，较2021 年提升了22.2 个百分点。

    　　债务结构优化，股权融资方案出炉。截至三季度末，公司“三道红线”维持“绿档”，未来一年无公司债和资产支持证券到期。

    　　今年以来，公司发起融资储备额度189 亿元，完成全市场首单类REITs15.48 亿元转售续期，成功发行合计47.3 亿元资产支持证券，包括南湾华发商都CMBS35 亿元、威海华发新天地商业CMBN6.3 亿元和中山华发广场CMBS6 亿元，融资渠道保持畅通。年末公司定增预案出炉，拟发行不超过6.35 亿股，募资金额60 亿元，将有望进一步增强公司资本实力，改善财务水平。

    　　下调盈利预测，维持买入评级。我们调整2023-2024 年公司EPS 为1.33/1.47 元（原预测1.42/1.57 元）。考虑到公司近年的高投资强度有望转化成的销售优势，公司市占率和估值有望提升，因此维持买入评级和目标价13.36元不变。

    　　风险分析

    　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。

    　　随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。

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