21 年营收同比+58%，归母净利润同比+27%，符合市场预期。2021 年，公司营收20.9亿元，同比+58.4%；归母净利润1.66 亿元，同比+26.6%，符合预期；扣非后归母净利润1.50 亿元，同比+31.7%；毛利率和归母净利率分别为18.7%、8.0%，分别同比-2.8、-2.0pct；基本每股收益1.03 元，同比+27.2%；剔除股权激励产生的股份支付费用1,513 万元的影响后，归母净利润同比+38.1%；加权ROE 为18.5%，同比+2.0pct。公司营收大增源于：

    1）市场拓展加速，21 年新拓项目中标总金额16.9 亿元，同比+84%；2）20 年末并表的四川民兴物业在21 年实现营收约3 亿元；3）延伸服务及创新业务实现营收约1.5 亿元；4）续约能力提升，21 年项目续约率约94%。公司业绩增速低于营收增速源于：1）外地市场拓展初期投入和新进项目增加导致前期成本提高；2）重庆地区社保优惠政策逐步到期使人工成本有所上涨；3）股权激励计划和员工持股平台新合伙人吸纳形成的股份支付摊销；4）为支撑公司规模化发展实施的人才储备及引进而增加的管理费用。

    新拓展项目金额17 亿，同比+84%，打造三大层次丰富激励体系。2021 年末，公司在管面积突破1 亿平米，同比增长超25%，在管项目数477 个，同比+29.3%。21 年新拓展项目总金额16.9 亿元，同比+83.7%；年化合同收入8.2 亿元，同比+74.2%。21 年，公司基本完成全国化组织结构改革，重点打造北上深等10 个重点中心城市，从原有五大区域公司变革为十大重点中心城市公司，并对应推出了推出城市合伙人计划，至此打造了“限制性股票激励+核心员工持股平台+城市合伙人计划”三大层次的丰富激励体系，激发员工活力、助力长期发展；公司加强条线建设，新增城市运营中心，创新孵化中心，为长期高质量发展奠定基础。此外，1 月5 日，公司与中建八局投资公司签署战略合作协议，有望推动双方积极探索合作路径，在多业态领域开展合作，后续有望成为公司新的增长点。

    办公、航空、公共业态增速靓丽，全国化布局推进，航空业态领先。2021 年，分业态来看，办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业收入分别占比36.7%、11.4%、20.3%、15.9%、15.6%，分别同比+134%、+45%、53%、+30%、+11%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比92.7%、5.1%、2.2%，分别同比+61%、+20%、+57%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比47%、53%，分别同比+14%、+145%，公司全国化布局深入推进。办公物业方面，21 年公司在高端写字楼类项目实现突破，20年并购的四川民兴在管项目以办公物业为主，投后管理效果良好，保持了较好的续约率。

    航空物业方面，21 年新中标深圳宝安、温州龙湾、成都天府等6 个大中型国际机场，截至21 年末在管机场项目达到22 个，在国内航空物业领域持续领先。

    投资分析意见：规模扩张加速，全国化布局深化，维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，并构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响逐步弱化之下，公司业绩有望加速释放。考虑到股份支付费用影响，我们下调公司2022-23 年每股收益预测分别至1.48、2.07 元（原预测值为1.54、2.15 元），并引入2024 年每股收益预测为2.87 元，维持目标价47.0 元，维持“买入”评级。

    风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。

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