公司固然在货值上存在潜在盈利能力下降，利润走低的威胁，但其在信用方面的良好记录，完全值得市场信赖。决定一家企业信用的关键因素，是动态的销售回款和静态的负债结构，而决定销售回款的，是公司资产布局和结构。

    7 月销售表现好于行业。2022 年7 月，金地集团实现合同签约面积74.1 万平方米，同比下降39%，签约金额185.5 亿元，同比下降28%；2022 年1-7 月，公司累计实现签约面积493.3 万平方米，同比下降44%，实现签约金额1191.6 亿元，同比下降37%。公司销售下降幅度小于行业平均水平，行业销售榜排名由2021 年的12 名上升到了目前的行业第8 名，市场地位得到了进一步的巩固。

    核心城市聚焦为公司销售提供更好的安全垫和恢复弹性。过去公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，2021 年在一二线投资占比65%，且40%位于华东，主要布局城市需求侧有所保证。今年上半年，公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市场占有率位居当地前列，其中深圳单城的销售规模超过150 亿元，上海单城销售规模超过130 亿元。公司预计今年8-12 月将新增供货货值超过千亿元，新增供货中有约40%均集中在上海、广州、深圳、杭州等市场相对较好的核心城市，为今年后续销售工作提供坚实的保障。我们认为，公司下半年销售将受益于高能级城市的率先复苏，公司下半年的经营性回款值得期待。

    拿地谨慎，但机遇期尚存。2022 年1-7 月，公司新增项目土地总价72.1 亿元，新增计容建面46.5 万平方米，拿地较为谨慎。2021 年下半年以来公司拿地态度明显偏紧，充分保障了现金流安全。我们相信，由于信用复苏的时间晚于销售复苏，公司拓展高质量项目机会仍然存在。

    资产负债结构得当，信用记录良好。公司历史上维持了良好的信用形象，上半年发行一笔17 亿元中期票据，利率3.58%，7 月设立一笔17 亿元CMBS，利率4.8%。境内债券方面，到今年底，公司仅有一笔10 月到期27 亿元公司债待偿。境外债券方面，未来两年，公司仅有一笔2024 年8 月到期的4.8 亿美元债待偿。公司在其微信公众号上表示，已做好未来一年所有到期债务的偿付安排。

    此外，公司也在7 月29 日公告了首期市场化购买公司债券的公告，首期回购金额不超过10 亿元。截止2022 年6 月30 日，公司货币资金余额约648 亿元，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38 倍，能够满足未来一年生产经营和业务拓展的需求。公司和境内大银行合作历史悠久，目前剩余可用银行授信超过1700 亿元。

    风险因素：局部疫情反复对销售、建设、竣工的影响。公司拿地过少导致未来货值结构变差，盈利能力变低，业绩下降的风险。

    盈利预测、估值与评级：我们信任公司可以持续发展，珍惜公司良好的信用历史，认可公司素来谨慎的经营态度，认可公司一二线城市的集中布局，也理解公司在过去一段时间减少拿地，积极去化，优化运营现金流的努力。我们明白，稳健意味着公司新增货值不足，盈利能力下降，业绩可能下调，但我们对公司的偿债能力有信心。根据公司的销售节奏和最新的市场情况，我们调整公司2022/23/24 年EPS 预测至1.57/1.32/1.35 元 （原预测为2.03/1.97/2.10 元）。

    当前行业高信用的龙头公司2022 年PE 估值位于7-12 倍之间，我们维持公司2022 年8 倍PE 的目标市值，对应目标价13 元/股，维持“买入”的投资评级。

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