再度斩获上海内环核心地块，维持“买入”评级公司以80.37 亿元竞得上海内环中兴社区地块，为未来发展积蓄更多优质弹药，同时也进一步彰显公司在珠海之外核心城市的深耕实力。我们维持2022/2023/2024 年EPS 为1.57/1.66/1.91 元的盈利预测。可比公司2022年平均PE 为7.1 倍（Wind 一致预期），考虑到公司业绩具备韧性，投、销、融表现俱优，我们看好其在行业变局期抓住发展机遇，维持估值溢价，认为公司2022 年合理PE 为8.0 倍，上调目标价至12.56 元（前值10.99 元，基于7.0 倍2022PE），维持“买入”评级。

    上海内环再落一子，深耕实力得到凸显

    根据公司公告，公司在上海第三轮集中供地中以80.37 亿元底价获取静安区中兴社区普通商品房+办公楼用地，楼面价48169 元/平。考虑到地块总价较高且包含办公楼用地，我们不排除后续引入合作方的可能。年初至今公司在上海有3 个项目新推盘，累计获取7 宗地块，华东区域核心城市的深耕实力得到进一步验证。

    拿地强度继续攀升，为2023 年销售储备优质弹药结合此前公告，年初至今公司拿地总价达到388 亿元，其中权益拿地总价283 亿元，已超过去年全年水平（203 亿元）。以亿翰披露的1-8 月销售金额647 亿元推算，年初至今公司拿地强度或已超过50%，且主要集中于上海（权益拿地金额219 亿元）、杭州（39 亿元）等核心城市，有望为2023年的销售奠定坚实基础。同时考虑到土地市场竞争烈度的降低，我们预计这批新增地块的净利率水平将较此前有所提高。

    销售持续改善，融资保持畅通

    根据亿翰的数据，公司6/7/8 月销售金额分别同比+41%/28%/28%，先于行业复苏，主要得益于充裕货值保障下上海、苏州、南京等重点区域的及时推盘。我们预计公司9-12 月可售货值依旧充裕，下半年累计销售降幅有望持续改善。9 月8 日公司新发行5 亿元5 年期公司债，利率4.8%，与此前同期限品种基本持平。

    风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。

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